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Propriétaire d'un local commercial : les points à connaître

Aujourd’hui, investir dans un local commercial constitue un placement intéressant pour de nombreux bailleurs. Plus rare que l’immobilier d’habitation, le local commercial rapporte généralement deux fois plus qu’un logement locatif. Vous souhaitez vous engager dans l’achat d’un local commercial en minimisant les risques ? Focus sur les points à connaître, particulièrement pendant la crise sanitaire de 2020.

 

Acheter un local commercial : quels avantages ?

Pour réussir un achat de local commercial, différents points sont à prendre en compte par le bailleur. En effet, différents aspects influent directement sur la rentabilité d’un local.

L’emplacement : un point à ne pas négliger

L’emplacement d’un local commercial est un élément à considérer dès le début de vos recherches. En effet, les emplacements de type 1 sont les plus fréquentés, et aussi les plus chers. On cite par exemple la place des Terreaux à Lyon ou la célèbre Rue Rivoli à Paris. Le choix d’un emplacement numéro 1 sécurise donc les investisseurs pour des raisons évidentes :

  • Les locaux se louent avec facilité ;
  • Le chiffre d’affaires du locataire est assuré ;
  • Le risque de faillite est minime ;
  • La plus-value à la revente est réelle.

Les meilleurs emplacements se situent dans des endroits particulièrement ciblés. Ils concernent, par exemple, les zones fréquentées des centres-villes, les rues piétonnes et les commerces bien desservis (proche d’un parking, d’un arrêt de bus ou de métro). Investir dans un local à proximité d’un centre commercial ou d’une grande enseigne est aussi idéal pour attirer le chaland.

Les conseils pour fixer un prix de vente

L’estimation d’un local commercial est très différente de celle d’un logement d’habitation. Plus le commerce dégage du chiffre d’affaires, plus le loyer devient intéressant pour le bailleur. Par ailleurs, le prix d’un local commercial dépend de différents critères comme :

  1. La localisation du local ;
  2. La commercialité de l’emplacement ;
  3. Le contexte concurrentiel du commerce, etc.

Fixer le prix d’un local relève donc toujours du cas par cas. Notons qu’acheter un local déjà occupé permet d’en évaluer le rendement locatif plus facilement.

Durée de bail : un motif de sécurisation

Un bail commercial a l’avantage de durer entre 3 et 9 ans. Par conséquent, l’investisseur est assuré de la présence du locataire pendant toute la durée de cette période. La rédaction d’un bail commercial offre également une plus grande liberté pour les deux parties. Les impayés sont moins nombreux, dans la mesure où tout mauvais payeur est exposé au risque de redressement judiciaire.

Investir dans un local commercial : les obligations à connaître

Vous venez d’acquérir un local commercial et souhaitez le louer à un tiers ? Certains documents devront être transmis à votre locataire en plus du contrat de bail préétabli.

L’état des lieux

Cette formalité doit être effectuée au moment où le locataire prend possession du local commercial. L’enjeu est de constater l’aspect global du local, sa situation et ses équipements éventuels. Notons que l’état des lieux permet de définir d’éventuels travaux à prévoir par le locataire ou le bailleur. Il permet également au propriétaire de prouver d’éventuelles dégradations au moment de l’expiration du bail.

Le diagnostic de performance énergétique

Tout achat immobilier implique une totale transparence sur la performance énergétique du bâtiment. L’enjeu est d’estimer la consommation d’énergie du local ainsi que son seuil d’émission de gaz à effet de serre. Notons qu’un diagnostic de performance énergétique doit être renouvelé tous les dix ans.

L’annexe verte

Ce document concerne uniquement les locaux d’une taille supérieure à 2000 m². Il s’agit de communiquer au locataire une annexe environnementale du local concernant ses différentes qualités énergétiques.

L’état des risques environnementaux

Il s’agit ici de déterminer les principaux risques auxquels est exposé le local commercial. Parmi ceux-ci, on cite par exemple les risques sismiques, technologiques, les pollutions minières, etc.

Local en travaux : quelle répartition des charges ?

Pour le propriétaire

Notons que l’investisseur doit s’assurer de l’optimisation du local au moment de remettre les clés à son locataire. Il s’agit par exemple de vérifier que l’eau, le chauffage, l’électricité fonctionnent bien. En cas de mauvais raccordement du gaz ou de l’électricité, c’est au propriétaire d’en assurer le rétablissement.

Si des défauts sont constatés, le locataire est aussi en droit d’imposer au propriétaire des travaux de rénovation dans les plus brefs délais. Les travaux affectant le bâti sont aussi à la charge du propriétaire. On cite, par exemple, les dépenses liées à la charpente, aux voutes ou à la toiture par exemple.

Pour le locataire

Une juste répartition des charges est toujours stipulée lors de la rédaction du contrat de location. Le locataire doit généralement prendre en charge les dépenses courantes, comme l’entretien du chauffage, des sanitaires, des volets, etc.

Covid-19 : un point sur les aides au paiement des loyers

De nouvelles mesures gouvernementales ont été prises dans le cadre de la crise sanitaire du Covid-19. En effet, le gouvernement propose aux bailleurs un crédit d’impôt afin d’annuler une partie des loyers due par leur locataire.

Ce dispositif concerne l’ensemble des locaux commerciaux durement frappés par les restrictions sanitaires. Les confinements de mars et d’octobre ont provoqué la fermeture administrative d’un grand nombre de commerces jugés non essentiels. Pour éviter les défauts de paiement, le gouvernement a donc obtenu de la part des bailleurs un engagement d’annulation du loyer pour le mois de novembre 2020. Ce dispositif s’ajuste aussi au nombre de salariés présent dans l’entreprise :

  • Bailleur d’entreprise de moins de 250 salariés : crédit d’impôt de 50 % des sommes perdues ;
  • Bailleurs d’entreprise comprise entre 250 et 5000 salariés : crédit d’impôt de 50 % des sommes perdues avec un plafonnement de 2/3 du prix du loyer.

 

Investir dans un commerce : une démarche toujours rentable

L’achat d’un local commercial comporte de nombreux avantages en termes de rentabilité. Un local commercial bénéficie d’un bail longue durée, et reste donc moins soumis au risque d’impayé. Toutefois, différentes obligations revenant aux bailleurs sont à identifier pour éviter les déconvenues. La crise du covid-19 a également instauré de nouvelles mesures pour aider les locataires et les bailleurs particulièrement touchés sur un plan économique.


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