L’estimation d’un bien immobilier est une étape incontournable avant la vente. Elle permet de vendre à « juste prix ».
Pour estimer la valeur de son bien, il convient d’entreprendre des recherches précises, l’objectif étant de mesurer l’évolution des prix dans son secteur. On trouve de nombreuses publications sur la question sur internet. On peut, par exemple, prendre comme référence la publication de la chambre des notaires de Paris ou les publications de la Fédération nationale des agents immobiliers qui est une source sûre. Un simulateur en ligne est également une alternative. Néanmoins, ces derniers ne sont pas fiables à 100%.
La meilleure option reste toutefois de se référer aux renseignements fournis par un notaire ou une agence immobilière. L’estimation d’un bien immobilier est une opération complexe qui nécessite les conseils d’un professionnel.
LES ÉLÉMENTS DE VARIATION DES PRIX D’UN BIEN IMMOBILIER
Dans le cadre de l’estimation de biens immobiliers, on se retrouve souvent face à des intérêts contradictoires.
D’un côté, l’acheteur dévalorise le produit en critiquant les moindres défauts pour en tirer un meilleur prix tandis que le vendeur souhaite faire une « bonne affaire ». Il survalorise, parfois, son bien au prétexte que ce dernier a une valeur… sentimentale. C’est là qu’intervient l’objectivité du négociateur immobilier.
De nombreux éléments entrent en compte dans l’estimation de la valeur d’un bien immobilier et notamment :
L’état extérieur de la propriété Un bon professionnel doit examiner l’extérieur d’une habitation. Il est primordial de cerner les éventuels problèmes de toiture, de façade, de peinture, de portes et fenêtres… Une fois la visite de l’extérieur achevée, place maintenant à l’intérieur. Il faut se concentrer sur la cuisine, les installations électriques … Une maison bien entretenue aura plus de valeur que celle qui nécessite des réparations. Selon les statistiques, un acheteur sur quatre renonce à acheter un bien dans lequel il reste des travaux à entreprendre.
L’âge de la construction : l’âge de l’habitation a une influence importante sur le prix. La qualité des matériaux de construction tient également une place prépondérante dans l’estimation.
Le quartier : l’adresse et la localisation géographique du bien immobilier concerné par l’estimation comptent énormément dans sa mise en vente. Chaque région de France possède des secteurs “tendances” où les maisons valent très chères et au contraire, des zones territoriales moins appréciées des futurs acquéreurs.
Environnement : l’environnement influe considérablement dans le prix d’un bien. La présence d’une école (bruyant), d’un magasin ouvert 7 jours/7 (pratique) ou d’un restaurant (odorant) peut changer la perception que les individus se font de l’intérêt du bien et donc sa valeur financière.
La vue : la vue est un facteur à ne pas négliger dans l’estimation d’un bien immobilier. Les maisons avec vue panoramique sont souvent très chères et très prisées par les acheteurs étrangers. Par ailleurs, la luminosité d’un bien et sa position dans l’espace sont également importants. Le soleil a un prix, même dans le secteur de l’immobilier !
La performance en matière d’énergie : récemment, le diagnostic énergétique du bien immobilier a été intégré dans les éléments permettant d’estimer la valeur des biens immobiliers. A notre époque où l’énergie a un coût important, les qualités d’isolation du bien sont étudiés attentivement par les futurs acheteurs.
L’espace du logement : ce n’est pas forcément très logique à première vue mais il arrive le prix du m2 augmente alors que la taille du bien baisse. Les grandes maisons familiales à 5 chambres sont plus difficiles à vendre que les appartements de petites surfaces qui vont trouver preneur plus aisément. La sociologie intervient également dans le secteur de l’immobilier et la composition des foyers de notre époque (moins d’enfants et plus les grands-parents à charge) modifie profondément les besoins des famille.
L’étage : l’orsqu’il s’agit d’un immeuble, les prix de chaque appartement peuvent varier. On constate souvent que les appartements situés au RDC et 1er étage valent moins chers que ceux du 2ème et du 3ème. La raison de cette différence ? On estime que les appartements des étages supérieurs sont mieux sécurisés que ceux du rez-de-chaussée.
Notion sur l’indice des prix dans le domaine de l’immobilier en France : le coût de la prestation d’un professionnel pour estimer un bien immobilier varie de 150 euros à 3.000 euros. A noter que dans certains cas, comme celui d’un divorce par exemple, les services d’un spécialiste agréé par le tribunal sont requis. De cette manière, l’estimation sera approuvée par l’autorité compétente.
Au vu de l’ensemble de ces paramètres, il est difficile de fournir une fourchette de prix pour des biens immobiliers. Toutefois, le prix du m2 dans les grandes villes est un bon indicateur : ainsi le prix du m2 à Marseille est de 2.481 euros, à Lyon, il est de 3.582 euros et enfin à Paris, il est de 8.814 euros ce qui dresse cette dernière ville dans le top 10 des capitales les plus chères.
Attention à la terminologie : il faut bien noter la différence entre l’évaluation immobilière et l’expertise immobilière. La première consiste à valoriser une propriété afin de la vendre à son juste prix et dans les plus brefs délais tandis que la seconde vise à apprécier la valeur du bien pour définir le taux d’imposition, par exemple.
