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Artificialisation des sols : quels enjeux urbanistiques ?

L’artificialisation des sols correspond à un changement de classification des espaces. Généralement, ce sont des sols agricoles qui sont convertis en espaces constructibles. Le mouvement d’artificialisation de sols semble être allé trop loin et pose, dès lors, de nouvelles problématiques. Vous souhaitez connaître l’évolution probable de la législation en la matière et les effets sur l’immobilier ? Notre article répond, pour vous, aux différentes questions entourant le sujet de l’artificialisation des sols.

Artificialisation des sols : qu’est-ce que c’est ?

L’artificialisation des sols est un indicateur évaluant le poids des espaces modifiés et construits au sein d’un territoire. Les surfaces agricoles et les zones naturelles ne rentrent pas dans la catégorie des sols artificialisés.

Ainsi, les équipements qui entrent dans le champ des sols artificialisés sont :

  • Les routes, axes, chemins, voies ferrées, etc.
  • Les parkings ;
  • Les bâtiments, constructions et immeubles de logements ;
  • Les chantiers et terrains vagues ;
  • Depuis peu, les espaces verts et jardins des villes.

L’artificialisation des sols a connu un développement rapide lorsque les grandes surfaces ont décidé d’implanter leurs points de vente en périphérie des villes. Ce mouvement a été complété par l’arrivée de logements (notamment des maisons individuelles) aux abords des métropoles. Cette situation répondait aux besoins de certains actifs de disposer d’un bien immobilier avec jardin à proximité des zones d’emploi.

Par ailleurs, les municipalités ont encouragé l’artificialisation des sols pour des raisons fiscales. En effet, ces collectivités collectent la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Or, cette taxe se calcule à partir du chiffre d’affaires des entreprises présentes sur un territoire. Il est, dès lors, facile de comprendre qu’un complexe commercial va rapporter davantage de taxes foncières qu’une petite exploitation agricole.

Les chiffres de l’artificialisation des sols

Contrairement à une idée répandue, les zones boisées, c’est-à-dire en grande partie les forêts, augmentent leur surface en France depuis plusieurs décennies. Ainsi, l’INSEE évalue à 39,5 % la part de cette zone sur tout le territoire national en 2018. Ce chiffre était de 38 % en 1982.

Ainsi, l’artificialisation des sols correspond surtout à un mouvement de réduction des surfaces agricoles au profit de constructions diverses (axes routiers, bâtiments, logements, etc.). L’INSEE note alors que la part des surfaces agricoles est passée de 56,8 % en 1982 à 51,5 % en 2018. Dans le même temps, les sols dits artificialisés ont augmenté, passant de 5,2 % à 9 % en 2018.

Ce chassé-croisé entre les espaces agricoles et artificialisés a également été permis par la diminution du nombre d’exploitations et d’exploitants dans le domaine de l’agriculture. La Cour des Comptes a alerté sur le problème fin 2020 en soulignant la diminution de moitié des exploitations agricoles entre 1988 et 2016.

Au total, ce sont près de 30 000 hectares qui sont artificialisés chaque année en France. Ce niveau n’est, évidemment, pas tenable dans la durée.

La prise en compte du problème de l’artificialisation des sols

Depuis quelques années, l’artificialisation des sols n’est plus seulement vue comme une manière de valoriser des espaces, mais également comme une source de problèmes. Notamment portée par une grille d’analyse environnementale, la critique de l’artificialisation des sols évoque plusieurs points problématiques :

  • L’imperméabilisation des sols. Les eaux pluviales ne s’écoulent plus normalement et cette situation augmente la fréquence des inondations. Les coûts de réparation et de traitement de ces dégâts climatiques sont de plus en plus lourds.
  • La perte de biodiversité. Les constructions diverses détruisent, dans de nombreuses situations, des habitats naturels et donc mettent à mal un équilibre écologique environnant.
  • L’étalement urbain. L’artificialisation des sols tend à agrandir les aires urbaines et les constructions. Les déplacements domicile-travail ou vers les zones de loisirs sont alors plus importants, augmentant de fait les dépenses en carburant et les émissions de gaz à effet de serre.

Dans ce contexte, le gouvernement a décidé d’adopter un plan permettant de réduire à zéro l’artificialisation des sols. Ce plan ambitieux comprend plusieurs projets et objectifs concrets.

L’impératif du “zéro artificialisation nette”

Il s’agit, ainsi, d’augmenter la densification de constructions déjà existantes tout en “renaturant” une petite partie des espaces artificialisés. L’objectif est alors de réduire les besoins en espaces et de compenser ceux qui vont être soumis à des constructions.

Il convient de souligner que le processus de renaturation reste relativement coûteux. L’idée est de réduire de ¾ les besoins en espaces par la densification et de renaturer seulement le dernier quart.

L’augmentation des prix des terres

Le plan propose également de lutter contre le bas niveau des prix à l’hectare des surfaces agricoles. Or, ce prix bas est une incitation forte pour les promoteurs qui y voient un moyen de rentabiliser rapidement certains projets immobiliers.

L’augmentation du coût peut également passer par la fiscalité. En effet, le rapport de France Stratégie propose de supprimer toutes les exonérations fiscales et les dispositifs aux constructions immobilières qui génèrent de l’artificialisation de sols.

La diminution des logements libres

La France compte près de 2,8 millions de logements vacants. Ce stock de biens disponibles peut être mobilisé pour répondre aux besoins des futurs acquéreurs et éviter, ainsi, l’artificialisation de nouvelles surfaces. L’incitation fiscale et administrative à louer ces biens peut également faire partie des solutions à court terme.

Les conséquences sur l’urbanisme

La réduction drastique de l’artificialisation des sols va nécessairement avoir un impact sur les enjeux de l’immobilier et de l’urbanisme. En réduisant l’artificialisation des sols, l’urbain va alors être davantage concentré. Ainsi, les projets immobiliers vont être prioritairement composés d’appartements et d’unités de logement plus petites.

Par ailleurs, la dynamique des écoquartiers s’inscrit également dans cette problématique. Il s’agit de conjuguer à la fois l’urbanisme et la préservation de la biodiversité.

Il convient, toutefois, de préciser que deux tendances contradictoires risquent de s’affronter :

  • La lutte contre l’étalement urbain. La réglementation en vigueur va complexifier les opérations visant à rendre constructibles des espaces agricoles. Les logements vont alors se concentrer dans les aires urbaines denses, participant à “métropoliser” davantage le territoire.
  • La baisse d’attractivité des métropoles. Avec la crise sanitaire et les restrictions des confinements, les ménages ont de plus en plus besoin d’espaces et d’habitations proches de la nature. Il est encore difficile de dire si cette dynamique va se confirmer dans les achats.

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