Le permis de construire apparaît comme une procédure centrale en matière d’urbanisme et d’immobilier. Néanmoins, la demande et l’octroi de ce permis comportent également des zones méconnues. Vous souhaitez connaître les éléments régissant le permis de construire ? Notre article fait le point sur les contours et les évolutions encadrant ce droit à bâtir.
Le souci d’organiser et de réguler les constructions ne date pas d’une période récente. En effet, la France a connu différents dispositifs similaires au permis de construire depuis le XIXe siècle. Initialement, cette disposition visait à réorganiser les centres urbains sous les principes hygiénistes. Le XIXe siècle a marqué l’avènement des grands boulevards haussmanniens, mais également les premiers réseaux d’évacuation des eaux usées.
L’espace urbain est ainsi planifié et structuré en grands axes. En d’autres termes, l’organisation spatiale des villes facilite les transports (individuels et collectifs), le nettoyage des voiries et la gestion des eaux usées. Dans ce contexte, le permis de construire apparaît comme un outil indispensable pour contrôler les évolutions urbaines.
Il convient aussi de préciser que les permis de construire ont pu avoir la fonction de conservation du patrimoine. Ainsi, certains bâtiments classés ne peuvent pas faire l’objet de démolition ou de modifications.
Le permis de construire, dans sa forme moderne, voit son apparition en 1943. Cette disposition a été confirmée en 1946 à la fin de la Seconde Guerre mondiale. La loi du n°77-2 de janvier 1977 vient également renforcer les dispositions relatives à ces permis. Désormais, un architecte doit participer aux travaux pour que la procédure soit acceptée. Néanmoins, il existe certaines exceptions pour les particuliers ou les exploitants agricoles.
Enfin, et comme nous le verrons plus bas, la loi ELAN comporte également des modifications substantielles concernant ce droit à bâtir. Cette loi de novembre 2018 vient modifier un ensemble de règles concernant l’urbanisme.
Le permis de construire correspond donc à une procédure désormais courante en urbanisme. Il s’agit d’une étape indispensable et obligatoire permettant de commencer des travaux, que ce soit pour réaliser une construction bâtie ou une extension.
Cette procédure est encadrée par l’article L421-2-1 du Code de l’Urbanisme. En règle générale, la validation d’un permis de construire est du ressort de la municipalité. La commune dispose donc du pouvoir de refuser des projets de construction ou d’extension sur son territoire.
La procédure du dépôt d’une demande de permis de construire repose sur plusieurs étapes :
Ainsi, un projet peut être refusé pour les motifs suivants :
Il convient de noter qu’une municipalité n’a plus la possibilité de refuser un projet pour des motifs différents. En effet, les mairies doivent désormais donner toute la liste des motifs justifiant le rejet de la demande du permis de construire, et ce, dès le premier refus. Cette disposition est encadrée par l’article L424-3 du Code de l’Urbanisme.
Effectuer un recours, en matière d’urbanisme, consiste à contester la pertinence d’un nouveau projet. Ainsi, les personnes physiques et/ou morales qui souhaitent faire un recours peuvent opter pour les solutions suivantes :
Dans une majorité des cas, les recours empêchent le début des travaux. Ainsi, ces derniers prennent du retard, ce qui n’est pas négligeable sur l’impact économique du projet. D’ailleurs, l’annulation d’un projet n’a rien d’exceptionnel même si cela concerne davantage les résidences collectives et beaucoup moins les habitats individuels.
La loi dite ELAN (pour Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) vient modifier certaines dispositions relatives aux projets immobiliers et donc, indirectement, les permis de construire. Cette loi porte comme philosophie principale de faciliter les projets en matière d’urbanisme en restreignant les possibilités de contestation.
Ainsi, parmi les mesures principales, on retient :
