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Comment a évolué le parc de logements en France ?

Le secteur du logement et de la construction constitue un poumon économique de la France et montre des réalités à prendre en considération. De fait, le parc de logements a subi de profondes mutations depuis les années 80. Vous êtes responsable de la gestion du patrimoine de plusieurs clients et vous souhaitez connaître les évolutions diverses du logement en France ? Notre article détaille, pour vous, tous les indicateurs chiffrés et explications à connaître.

La situation en quelques chiffres

La France compte, en 2020, plus de 36,9 millions de logements. Dans le détail, entre 1982 et 2020, ce sont 10,3 millions de résidences principales supplémentaires. Le paradoxe réside dans les disponibilités et les logements vacants. Il y a, en France, 1,2 million de logements vacants supplémentaires par rapport à 1982.

L’immobilier suscite l’intérêt de nombreux ménages français souhaitant investir ou placer leurs disponibilités bancaires. Ainsi, les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) se développent et aident les particuliers à se constituer un patrimoine immobilier.

Depuis le début des années 2000, le nombre de logements collectifs (immeubles comprenant plusieurs appartements) croît de manière dynamique. L’augmentation se situe ainsi entre +1,2 et +1,3 % chaque année depuis 2005. Depuis 2005, les logements collectifs augmentent plus rapidement que les logements individuels.

Cette situation s’explique par la concentration de l’offre en logement dans les grandes villes. En effet, les métropoles ne sont pas des territoires offrant des possibilités aux maisons individuelles. L’aire urbaine de Paris concentre, à elle seule, près de 15 % des logements (individuels comme collectifs). Les aires urbaines de plus de 100 000 habitants (Lyon, Bordeaux, Lille, Marseille,…) comprennent près de 30 % des logements totaux en France. Ce sont près de la moitié des logements qui se situent donc dans les métropoles françaises.

Par ailleurs, ces chiffres cachent des disparités locales. Ainsi, dans les DOM-TOM, la construction de logements augmente plus vite qu’en France métropolitaine. L’un des principaux facteurs explicatifs réside dans l’incitation permise par la loi Girardin. Ces territoires se distinguent aussi par la part importante de logements individuels.

La question de l’accès à la propriété

Le sujet de la propriété a connu des évolutions entre 1982 et 2020. En effet, les résidences principales sont désormais la propriété de 57,7 % des occupants. Ce chiffre est en augmentation de plus de 7 points par rapport à 1982.

Dans le même temps, la part des ménages logés gratuitement a été réduite par 4 entre 1982 et 2020. Ces chiffres traduisent une réalité plurielle :

  • Les dispositifs d’incitation à l’achat permettent d’augmenter le nombre de ménages propriétaires.
  • La fiscalité portant sur les biens immobiliers incitent également à la mise en location des biens.

Ainsi, ce sont 62 % des ménages français qui détiennent un patrimoine immobilier. L’écart avec le chiffre de 57,7 % s’explique par le fait que tous les propriétaires ne sont pas l’occupant de leur bien. Il existe des locataires qui sont propriétaires d’un appartement acquis via le dispositif de la loi Pinel/Duflot.

Le profil des propriétaires

Il convient d’appréhender en détail le profil et le visage des propriétaires. En effet, tout ne s’explique pas par la fiscalité même si celle-ci a un rôle incitatif. Les propriétaires sont actuellement, majoritairement des sexagénaires, issus de la génération des baby-boomers.

L’accroissement des richesses des Français permet, indirectement, une transmission plus importante de patrimoine lors d’un héritage. Ainsi, la génération des baby-boomers, née après la Seconde Guerre mondiale, a bénéficié de plusieurs facteurs positifs :

  • Les Trente Glorieuses. Cette période allant de 1945 à 1973 se caractérise par une situation de plein-emploi, de rémunérations hautes et un faible coût de l’énergie.
  • Le départ à la retraite. Il était facile de partir, à taux plein, à la retraite aux alentours de 60 ans entre les années 80 et 2000. Il s’agit, quasiment à l’année près, aux moments de départ à la retraite des baby-boomers.
  • Le coût abordable des logements urbains. Cette génération a pu acquérir des biens en centre-ville dès le début de leur carrière. Ces biens ont pu être revendus avec une très forte plus-value à partir des années 2000 sous l’effet de métropolisation de la France.
  • La forte disponibilité du foncier en périphérie des villes. S’installer dans un pavillon à l’extérieur des villes était également très accessible avec une offre en terrain abondante.

Enfin, nous pouvons également ajouter que les enfants des baby-boomers, la génération X, a également tiré un bénéfice de la situation de l’époque. Si le marché du travail était moins accessible pour la génération X, elle a connu des hausses de salaire et des héritages conséquents.

Une étude de l’INSEE confirme d’ailleurs que le patrimoine est surtout détenu par les sexagénaires. Ces derniers ont, en moyenne, l’équivalent de 315 000 € de patrimoine contre moins de 40 000 € pour les trentenaires. Les sexagénaires représentent pleinement les baby-boomers comme énoncé plus haut.

La question des locataires

Comme nous l’avons vu, le secteur immobilier reste l’un des poumons économiques de la France. Il n’en demeure pas moins que la question du logement est un sujet social. Le budget consacré au logement augmente depuis plusieurs décennies pour les locataires.

Néanmoins, la part de locataires, estimée à 40 % tend à diminuer légèrement en France. Les chiffres concernant les bailleurs, qu’ils soient publics ou privés, demeurent également stables. Ainsi, il y a 17 % des résidences principales détenues par des bailleurs publics, 23 % pour les bailleurs privés et donc 60 % par des particuliers.

Comme nous l’avons vu plus haut, le sujet de la location pose également la question des générations. Ce sont plutôt les baby-boomers et la génération X qui sont les propriétaires. Les générations les plus jeunes, avec moins de patrimoine et un environnement économique difficile sont plutôt locataires.

Les effets des constructions sur l’aménagement du territoire

Ces évolutions urbanistiques ont eu une forte incidence sur le territoire français. Ainsi, cette augmentation de 13 millions de logements entre 1982 et 2020 a participé à l’artificialisation des sols. Même si les constructions et espaces modifiés ne représentent que 9 % du territoire national, il apparaît comme impossible d’avoir une nouvelle augmentation de millions de logements dans les prochaines décennies. Un dilemme va alors se poser pour le parc de logements :

  • Protéger les espaces naturels et les zones agricoles en densifiant les espaces urbains.
  • Prendre en compte les besoins d’espaces des acquéreurs en étalant les espaces urbains.

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