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Quels sont les nouveaux critères d’estimation de biens immobiliers ?

Pour vendre ou acheter un bien immobilier au juste prix, l’estimation immobilière est une étape incontournable. Elle consiste à déterminer au plus près la valeur vénale du logement, en tenant compte de divers critères.

Les principaux critères d’évaluation de la valeur d’un bien

Les caractéristiques propres au logement sont évidemment déterminantes dans la fixation de son prix :

  • l’emplacement ;
  • l’âge ;
  • la superficie ;
  • l’état général intérieur et extérieur ;
  • l’exposition ;
  • l’agencement ;
  • l’isolation phonique et thermique ;
  • les installations additionnelles : un garage ou un grand jardin pour une maison, un balcon ou une terrasse pour un appartement ;
  • une jolie vue.

Les critères liés à l’environnement influent également sur le prix d’une maison ou d’un appartement :

  • le cadre : centre d’une ville (métropole, ville moyenne ou petite commune) ou zone rurale ;
  • le quartier ;
  • les services disponibles aux alentours : écoles, desserte par les transports en commun, commerces, services de proximité, vie associative, etc. ;
  • les éventuelles nuisances.

Enfin, la connaissance des prix du marché est indispensable pour éviter un bien surcoté. Cela passe par un comparatif des transactions les plus récentes pour des biens similaires dans le même secteur géographique.

Quelques astuces pour réaliser une estimation immobilière plus fiable

Il existe d’ailleurs différentes sources d’information permettant d’estimer la valeur foncière d’un bien :

  • les plateformes web de petites annonces,
  • les sites des agences immobilières,
  • le portail des notaires de France,
  • le site internet de l’administration fiscale,
  • les outils de simulation en ligne,

Il est également possible de s’adresser à une agence ou à un courtier afin d’avoir une estimation la plus juste possible au regard des paramètres précités. Ces solutions offrent un gain de temps précieux aux candidats à l’achat.

Outre le prix proprement dit du logement, l’acheteur doit prendre en compte les charges additionnelles, qui vont gonfler le budget nécessaire à l’opération. Ce sont autant d’arguments pour négocier une décote auprès du vendeur. Ces frais supplémentaires sont variés :

  • droits de mutation à titre onéreux,
  • rémunération des intermédiaires,
  • les futures taxes (habitation, foncière, de copropriété, récupération des ordures ménagères).

L’importance d’effectuer plusieurs visites physiques

Depuis le début de la crise sanitaire, les visites virtuelles de biens immobiliers se démocratisent. Cependant, autant que possible, plusieurs visites physiques sont recommandées à des heures variables afin de « découvrir » le logement avec différents degrés de luminosité. Une inspection minutieuse s’impose à l’intérieur pour traquer les grosses taches et traces de moisissure, jusque dans les placards où sévissent parfois des nuisibles (rongeurs, insectes), sans oublier la cave et les combles.

À l’extérieur, il est important de vérifier l’état de la façade, de la toiture, de la pelouse, l’exposition par rapport aux voisins, les éventuelles nuisances (proximité de grands axes routiers, d’une ligne ferroviaire, d’un aéroport…)

Une lecture attentive des diagnostics obligatoires remis par le vendeur complète l’examen de visu. Les principaux risques y figurent : présence de substances toxiques (amiante, plomb), performance énergétique.

Si la propriété inclut une piscine, un abri de jardin ou tout autre aménagement annexe, l’ancien propriétaire doit fournir les documents qui prouvent le respect des règles administratives. Dans le cas d’une copropriété, les travaux réalisés doivent être clairement mentionnés sur les plans et le cadastre du logement, avec l’accord du syndic et éventuellement, une assurance de dommages.

 


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