Pourquoi faut-il être à l’écoute du marché avant l’estimation du bien immobilier ?

Déterminer la valeur d’un bien immobilier est la première étape indispensable de toute transaction, qu’il s’agisse d’une vente, d’une cession ou d’une succession. Plusieurs critères objectifs doivent être pris en compte pour fixer le juste prix. Celui-ci doit être en phase avec des propriétés similaires en vente ou récemment vendues, ce qui explique l’importance d’« écouter » le marché pour une bonne estimation.

Estimer objectivement la valeur d’un bien immobilier

Pour l’acheteur d’un bien immobilier, l’objectif est de payer moins cher tout en bénéficiant d’un certain niveau de qualité.

De son côté, le vendeur veut réaliser une plus-value dans un délai le plus court possible (la moyenne se situe à 82 jours en Île-de-France et 90 jours dans le reste de la France). Il doit par conséquent trouver le bon équilibre entre surévaluation et sous-estimation selon qu’il privilégie la rapidité ou la maximisation du prix.

L’un comme l’autre doit se référer au prix du marché afin de disposer des bons arguments pour négocier. Les pratiques varient en effet en fonction de nombreux facteurs classés en différentes catégories :

• la localisation : région, département, commune, quartier, rue ;
• l’environnement : réputation, niveau de sécurité, attractivité, perspectives et projets de développement du territoire ;
• les commodités de la zone : commerces, établissements scolaires, services de proximité,
• les caractéristiques de la maison ou de l’appartement : surface, ancienneté, situation dans l’immeuble (rez-de-chaussée ou étage), orientation, agencement, existence d’une terrasse ou d’un balcon, vue sur un beau panorama, présence d’un ascenseur, performance énergétique…

En se basant sur le cours du marché, les professionnels appliquent une surcote pour les points forts du logement et une décote pour ses défauts. Le prix au mètre carré ainsi obtenu est rapporté à la superficie totale. Il est toutefois possible de mettre le bien en valeur en recourant au home staging afin de pouvoir en majorer le prix de vente.

Connaitre le prix du marché grâce aux outils proposés par l’administration

Sur le site internet officiel de l’administration fiscale, les propriétaires cédants et les acquéreurs ou héritiers peuvent accéder à Patrim. Cette base de données recense les prix auxquels ont été conclues quelque 20 millions de transactions pour des biens fonciers (bâtis ou non). L’objectif est de faciliter la détermination de la valeur vénale d’un logement par les particuliers en se basant sur celle des biens situés dans le même secteur géographique et vendus au cours des cinq dernières années.

Alternativement, le fichier DVF (« Demandes de valeurs foncières ») reprend depuis 2019 les données tirées des actes enregistrés auprès des notaires et des cadastres. Contrairement à Patrim, il n’est pas nécessaire d’utiliser son numéro fiscal pour se connecter sur le site des impôts.

Enfin, le portail Notaviz dispose d’une large palette de services facilitant la préparation d’une opération immobilière. Parmi les données disponibles figurent les prix, les frais, etc. Un simulateur des plus-values est également proposé.