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La réglementation de l’agent et du négociateur immobilier

booksLe secteur de l’immobilier est un secteur hautement réglementé et ne devient pas agent ou négociateur immobilier qui veut ! Logique lorsque l’on est amené à gérer des sommes parfois très conséquentes et que l’on exerce dans un secteur qui représente un poids considérable dans l’économie française.

Le négociateur immobilier n’est pas un agent immobilier. L’agent immobilier est le mandataire de ses clients et à son tour, il peut déléguer son mandat à des salariés ou à des personnes ayant un statut d’indépendant. Ces personnes sont appelées négociateurs immobiliers.

DEVENIR AGENT IMMOBILIER : LES CONDITIONS

La réglementation qui régit les agents immobiliers est prévue par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, nommée « loi Hoguet » et par son décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972.

Pour accéder à la profession d’agent immobilier, la délivrance d’une carte professionnelle qui porte mention des opérations autorisées est requise (Transactions sur immeubles et fonds de commerce, Gestion immobilière, Syndic de copropriété, Marchand de listes.)

L’obtention de la carte professionnelle est soumise à condition :

  • d’aptitudes professionnelles : l’agent immobilier doit disposer d’un diplôme polyvalent qui allie des études juridiques, économiques ou commerciales et/ou d’une expérience professionnelle acquise au sein d’une agence immobilière titulaire de la carte professionnelle,
  • de moralité : il est essentiel d’établir l’absence d’incapacité ou d’interdiction d’exercer la profession. Pour s’assurer que la condition est remplie, la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) demande le bulletin n°2 au casier judiciaire national (article 3, II. du décret n°72-678 du 20 juillet 1972),
  • de l’attestation de garantie financière souscrite auprès d’une banque, d’une organisation professionnelle, d’une compagnie d’assurance, d’un établissement de crédit ou de la Caisse des dépôts. Celle-ci est obligatoire pour les agents immobiliers qui détiennent des fonds pour leurs clients (un dépôt de garantie, par exemple), excepté leur rémunération ou commission,
  • de l’assurance Responsabilité Civile Professionnelle : le professionnel doit justifier de l’existence d’un contrat d’assurance couvrant les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle (RCP),
  • d’une immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés attestée par un extrait Kbis datant de moins d’un mois.

La carte professionnelle d’agent immobilier est valable 3 ans et doit être renouvelée (la demande devant être effectuée 2 mois avant son expiration).

DEVENIR NÉGOCIATEUR IMMOBILIER : LES CONDITIONS

Pour devenir négociateur immobilier, l’agence ou le réseau immobilier doit fournir au négociateur une attestation de collaborateur. Celle-ci permet de justifier de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs, de négocier et de s’engager pour le compte du titulaire de la carte professionnelle.

NB : la CCI vérifie également pour le négociateur immobilier l’absence d’incapacité ou d’interdiction d’exercer auprès du Casier Judiciaire National (bulletin n°2).

Que ce soit pour le renouvellement de la carte professionnelle ou de l’attestation de collaborateur, il est conditionné au suivi d’une formation continue obligatoire. Exception est faite pour les cas suivants :

  • si la carte expire avant le 31 décembre 2016, le suivi de la formation n’est pas obligatoire,
  • si la carte expire en 2017, son titulaire doit justifier de 14 heures de formation continue,
  • si la carte expire en 2018, son titulaire doit justifier de 28 heures de formation continue.

La formation porte sur les thématiques suivantes :

  • le droit, économie et questions commerciales,
  • la déontologie,
  • les problématiques techniques : construction, habitation, urbanisme et la transition énergétique.

LA PUBLICITÉ LIÉE A LA QUALITÉ D’AGENT IMMOBILIER

Le décret du 20 juillet 1972 (article 92) prévoit plusieurs règles de publicité à respecter par tout agent immobilier.

Tous les documents constitués par l’agent immobilier doivent comporter certaines mentions obligatoires :

  • Numéro et date de délivrance de sa carte professionnelle,
  • Nom ou raison sociale et adresse de son entreprise,
  • Activité exercée,
  • Éventuellement, nom et adresse du garant.

Par ailleurs, l’agent immobilier doit apposer dans tous les lieux prévus pour l’accueil de ses clients les éléments suivants :

  • une affiche indiquant le numéro de sa carte professionnelle,
  • la dénomination, l’adresse du garant et le montant de la garantie,
  • la mention que le professionnel ne doit recevoir ou détenir aucun fonds pour l’activité concernée, sauf ceux correspondant à sa rémunération ou sa commission.

LA PUBLICITÉ CONCERNANT LES PRIX

Tout agent immobilier doit respecter les règles stipulées par le Code de la Consommation, énoncées par l’arrêté du 10 janvier 2017 (qui abroge l’arrêté du 29 juin 1990 anciennement en vigueur) relatif à la publicité des prix.

Ainsi, l’agent immobilier doit présenter, de manière visible et lisible, les tarifs de ses prestations, dès l’entrée de son établissement et sur tout service de communication au public en ligne qu’il utilise.

Le non-respect des règles de publicité est passible d’une amende administrative de 3.000 euros pour une personne physique et de 15.000 euros pour une personne morale ou entreprise (article L.113-3-2 du Code de la consommation) à la charge du vendeur et/ou de l’acquéreur.

LA DIFFUSION DES INFORMATIONS SOUS FORME D’ANNONCES

Qu’en est-il des publicités sous forme d’annonce dans la vente ou la location d’un bien ?

Celles-ci devront respecter les dispositions de l’art. L 121-1 du Code de la Consommation, relatives aux pratiques commerciales trompeuses :

  • elles ne doivent pas concerner des biens déjà vendus,
  • leur affichage nécessite la détention d’un mandat à cet effet,
  • il convient de veiller à ce qu’il n’y ait pas de différence entre le tarif inscrit sur le mandat et celui affiché sur l’annonce.

Ces impératifs concernent également les annonces sur Internet.

LES RÈGLES RELATIVES AU MANDAT

L’agent immobilier agit en tant que mandataire et sert avant tout l’intérêt d’autrui dans le cadre de sa profession. Cette intervention requiert toutefois, la détention obligatoire d’un mandat écrit, signé et valide.

Ce dernier doit prévoir certaines mentions :

  • la durée du mandat
  • la rémunération prévue
  • le champ d’intervention
  • les conditions de maniement de fonds et de reddition de compte
  • le numéro d’inscription au registre des mandats.

QUID DU DEVOIR DE CONSEIL ?

Dans son activité d’intermédiaire immobilier, l’agent devra accomplir un devoir de conseil. En plus de garantir la régularité des transactions, il est tenu de fournir aux parties engagées toutes les informations techniques requises. La loi l’oblige ainsi à s’assurer du respect de toutes les conditions favorables à l’efficacité juridique des transactions.

Si les mentions se trouvant dans les actes présentés à la signature ne correspondent pas aux situations réelles, la responsabilité de l’agent immobilier sera engagée. Ainsi, une série de vérifications s’impose avant d’inviter les deux parties à apposer leur signature : capacité du client à vendre, propriété du bien immobilier, surface de celui-ci, réalité des diagnostics immobiliers, existence des servitudes de passage … aucun élément ne doit être laissé au hasard.

Par rapport aux vices cachés de l’immeuble, la responsabilité de l’agent immobilier est engagée si et seulement s’il connaissait, préalablement à la vente, les vices de l’immeuble.