NAVIGATION
La montagne : un nouveau territoire recherché ?

La crise sanitaire et l’évolution des besoins des acquéreurs deviennent des facteurs de transformation du marché de l’immobilier. Dans ce contexte, la montagne fait aujourd’hui office de territoire particulièrement attractif. Plusieurs raisons, conjoncturelles comme structurelles, semblent expliquer cette nouvelle donne. Notre article détaille les différents points à intégrer sur le sujet de la montagne.

Les atouts de la montagne

Les villes de montagne ont, comme fonction économique première, d’accueillir la saison hivernale. Elles peuvent, et cela se voit de plus en plus, accueillir des touristes l’été qui fuient les stations balnéaires. Ainsi, il s’agit souvent de communes excentrées dont les capacités d’accueil (en termes d’hôtellerie et d’hébergement) peuvent être importantes.

Dans ce contexte, les territoires de montagne présentent de nombreux atouts indéniables :

  • Une faible densité de population. Dans un contexte de crise sanitaire et de distanciation physique, les territoires faiblement peuplés gagnent en attractivité.
  • Un paysage remarquable. Les grands espaces permis par la montagne offrent des perspectives et des opportunités de loisirs incomparables. Ces activités sont donc susceptibles d’attirer les familles, développant indirectement les services associés (crèches, écoles, …).
  • Un accès amélioré à Internet. Le déploiement des réseaux d’accès à Internet tend à donner une nouvelle attractivité aux territoires en retrait. Ainsi, le télétravail devient possible, ouvrant la voie à de nouveaux projets de vie.

 

La montagne en quelques chiffres

Les territoires de montagne présentent une multitude d’atouts souvent méconnus. Les chiffres sont, à ce titre, souvent évocateurs pour démontrer le potentiel de la montagne :

  • Plus de 8 600 communes sont considérées comme étant des villes de montagne. Ces communes regroupent près de 10 millions de Français.
  • La France métropolitaine compte 6 massifs montagneux majeurs. On atteint le chiffre de 9 massifs montagneux en intégrant les DOM-TOM. Les montagnes s’étendent sur plus d’un quart du territoire national et demeurent des espaces de préservation de la biodiversité.
  • 27 % des nuitées de touristes étrangers se font dans des communes de montagne. Les pistes de ski sont très prisées des clients européens durant la saison hivernale.
  • Les montagnes génèrent pour près de 20 milliards d’euros de retombées économiques, ce qui participe à la création de nombreux emplois directs et indirects.

Malgré ces chiffres particulièrement marquants, la montagne reste un territoire sous-exploité. Le programme Avenir Montagnes entend tirer le plein potentiel de ces communes en zone montagneuse sans remettre en question leur caractère spécifique au regard des enjeux environnementaux.

Le programme Avenir Montagnes

Les territoires de montagne ont une économie qui repose, pour beaucoup, sur les activités de loisirs en lien avec le ski. Dès lors, les contraintes sanitaires et la fermeture des remontées mécaniques ont fait craindre le pire pour une économie locale saisonnière.

De nombreux professionnels ont pensé qu’ils ne pourraient pas survivre à la saison 2021 dans la mesure où la saison 2020 avait été, elle-même, amputée de plusieurs semaines. Pour répondre à ces angoisses, le gouvernement a décidé de dédommager les entreprises de la montagne. Ainsi, des crédits d’un total de 5,4 milliards d’euros ont été accordés aux acteurs de la filière.

En parallèle, le gouvernement a aussi décidé d’adopter un programme d’action pour penser la montagne sur le long terme. Il n’a pas seulement s’agit d’aider financièrement les acteurs de la montagne. L’objectif est alors de mettre en œuvre des projets pour dynamiser l’offre dans ces territoires. Les enjeux de conquêtes de nouvelles clientèles et de transition écologique font partie des axes structurants de ce programme d’action.

Dans ce programme, un volet concerne exclusivement la question de l’immobilier dans les zones de montagne. Le Fond Avenir Montagne va être de 330 millions d’euros répartis sur 60 territoires de montagne stratégiques.

Le programme « Avenir Montagnes » entend donc repenser le rôle de ces territoires sans délaisser les activités en lien avec le ski. Il ne s’agit pas de donner une autre fonction à la montagne mais de corriger ses manques et de mieux préparer ces communes aux enjeux à venir.

Montagne : quelles contraintes en matière d’immobilier ?

Concernant le volet purement immobilier, les territoires de montagne restent soumis à des contraintes très fortes. En effet, de nombreuses zones sont protégées en raison de leur caractère remarquable d’un point de vue de la biodiversité. Ainsi, même si les communes de montagne sont peu denses, les projets de construction ne peuvent pas se développer pleinement.

Les territoires de montagne sont protégés en grande partie par la « loi montagne » de janvier 1985 et par la loi de modernisation, de développement et de protection de la montagne de décembre 2016. Par ailleurs, certaines communes de montagne aux abords des lacs peuvent être soumises à la loi littoral, ce qui renforce les protections.

Il n’est donc ni prévu ni souhaitable que le droit de l’urbanisme en montagne évolue. L’accélération de l’offre immobilière doit donc passer par d’autres chemins.

Montagne : quel immobilier pour demain ?

La première réflexion sur l’immobilier en montagne porte sur le concept de « lits froids » et « lits chauds ». Plutôt que d’entamer des travaux et des projets pour augmenter l’offre en hébergement, l’objectif du gouvernement est plutôt d’optimiser les hébergements existants.

Il convient de souligner qu’un lit chaud va être occupé entre 20 et 30 semaines par an. Ce volume dépasse donc largement la stricte durée de la saison hivernale. Pour transformer des lits froids en lits chauds, il est alors nécessaire de repenser tout l’écosystème économique de la montagne. L’application de cette stratégie passe par deux axes principaux :

  • Modifier le droit de préemption des foncières. Il s’agit de faciliter la cession de ce droit pour les foncières souhaitant gérer activement les hébergements disponibles. L’objectif est d’éviter que des hébergements soient vendus à des particuliers et deviennent des résidences secondaires peu occupées. Le gouvernement souhaite également que les foncières puissent racheter des biens appartenant à des particuliers pour augmenter l’offre en hébergement.
  • Rénover les hébergements disponibles. Avec l’aide d’Atout France, il va s’agir de rénover et d’effectuer des travaux pour redonner de la valeur aux biens immobiliers tout en réduisant leur consommation énergétique.

Ainsi, l’objectif affiché est de favoriser les touristes toute l’année et les résidents permanents au détriment des résidences secondaires d’hiver.


Toutes les actualités