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La crise sanitaire et l’évolution des besoins viennent réorienter les préférences de choix pour les projets immobiliers. Parmi les nouvelles tendances, les professionnels notent une attirance de plus en plus grande pour une installation dans les villes moyennes. Vous êtes un professionnel indépendant ou un négociateur immobilier et souhaitez connaître réellement le potentiel des villes moyennes en France ? Notre article fait le point, pour vous, sur la question.

Ville moyenne en France : quelle définition ?

La ville moyenne, en France, répond à différents critères au sens de l’INSEE. La ville moyenne française est une ville qui recense plus de 20 000 habitants. La ville moyenne est donc considérée comme une « commune-centre ». Cette commune-centre doit être composée, à elle seule, de plus de 10 000 habitants.

Les villes moyennes, en second point, sont également éloignées du périmètre d’attraction des pôles institutionnels dont : Paris, Aix-Marseille, Bordeaux, Brest, Clermont-Ferrand, Dijon, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nancy, Nantes, Nice, Orléans, Rennes, Rouen, Saint-Étienne, Strasbourg, Toulon, Toulouse et Tours.

Notons qu’il existe une exception faite aux chefs-lieux de la Creuse et de la Lozère (respectivement Guéret et Mende). Ces départements n’ayant aucune ville de plus de 20 000 habitants, ces deux communes sont toutefois considérées comme appartenant à la catégorie des villes moyennes françaises.

Covid et crise sanitaire : un impact favorable aux villes moyennes ?

La crise du Covid-19 et les confinements successifs ont redynamisé les villes moyennes en France. En effet, les départs des métropoles ont offert ces derniers mois aux villes moyennes un regain d’attractivité.

Selon certains sondages, pour 80 % des Français interrogés, habiter une ville moyenne aurait un impact favorable sur la qualité de vie en général. Les villes moyennes se caractérisent par un rapprochement de la nature et une plus grande attention portée aux jeunes générations.

Cette dynamique des villes moyennes est aussi renforcée par l’élargissement du télétravail dans de nombreux secteurs professionnels.

Ainsi, l’attractivité des villes moyennes n’est pas sans lien avec le développement économique de la région où elles se situent. On cite alors :

  • les facteurs socio-économiques avec la disponibilité de l’immobilier et l’implantation des entreprises ;
  • les éléments immatériels avec la faisabilité d’un projet familial ou l’attachement à un territoire ;
  • les atouts géographiques avec un environnement diversifié (littoral, montagne, etc.), un climat particulier et une accessibilité facilitée (présence d’autoroutes, de gares, etc..) ;
  • le niveau des services et de l’animation locale (5G, médecins, commerces, hôpitaux, école, crèches et garderie, etc.).

Le dynamisme des villes moyennes : une réalité antérieure à la crise sanitaire

Une étude menée sur près de 202 villes moyennes en France est aujourd’hui formelle. La plupart des villes moyennes ont connu une dynamique démographique et économique notable sur la dernière décennie.

On cite certaines villes moyennes en particulier comme Bayonne, Chambéry, Sète ou Vannes. La crise sanitaire et économique actuelle n’a fait que renforcer un élan qui était déjà présent sur bon nombre de territoires en France.

Avant la crise sanitaire, les villes moyennes affichaient déjà (pour 45 % d’entre elles) une dynamique supérieure à la médiane nationale. Ce calcul mené sur plus de 700 aires d’attraction se concentrait sur différents critères dont l’emploi, le prix de l’immobilier ou la démographie.

L’attractivité des villes moyennes n’est pas sans lien avec l’attractivité géographique et économique des différentes régions. Les villes moyennes du pan ouest de la France sont aussi beaucoup mieux cotées (sur un plan économique, professionnel ou culturel), que certaines villes du Nord Est toujours en retrait aujourd’hui.

De la même manière, les villes moyennes aux portes des métropoles peinent à afficher une attractivité forte et durable. On le constate particulièrement lorsque la ville affiche un nombre de locaux commerciaux ou de logements vacants considérables dans leur centre ville. Notons que la part de la population dans les villes moyennes est stable depuis plusieurs décennies. En effet, 35% des Français vivent dans ces villes en moyenne.

Villes moyennes : leur potentiel immobilier

Une étude réalisée avec le Cerema en 2020 a fait différentes analyses sur le potentiel de l’immobilier dans les villes moyennes en France. Le prix de l’immobilier a augmenté dans tous les territoires sur la seule période de la pandémie. Avant la pandémie, 65 villes moyennes affichaient toutefois des prix supérieurs à la moyenne des prix immobiliers nationaux.

48 d’entre elles ont toutefois constaté, pendant la pandémie, un prix supérieur à la dynamique globale. On cite 8 villes en particulier dont l’attractivité immobilière était en retrait avant la crise du covid : Béthune, Cahors, Châteauroux, Étaples, Le Touquet Paris-Plage, Maubeuge, Montceau-les-Mines, Sedan. Sens et Tergnier connaissent aujourd’hui un véritable regain. La proximité géographique avec Paris étant un critère évident dans cette dynamique.

À l’inverse, certaines villes qui étaient déjà en retrait de cette dynamique nationale le sont restées après la pandémie. C’est le cas par exemple des villes de Carcassonne, Tulle et Auxerre. Si le potentiel des villes moyennes est aujourd’hui indéniable, il est toutefois à relativiser par un intérêt constant pour les grandes métropoles aujourd’hui.

Le potentiel des villes moyennes tend pourtant à s’inscrire dans la durée aujourd’hui. C’est notamment grâce aux politiques urbaines qui prévoient un développement de l’offre immobilière, et de l’ensemble des services annexes pour accueillir les nouveaux résidents. Cet accueil concerne la santé, la culture, le sport, l’éducation, etc.

Une inégalité est néanmoins à observer sur le plan des territoires concernant les prix de l’immobilier (avec une fracture nette entre les villes moyennes Nord Est/ Sud Ouest).

Entreprendre dans l’immobilier avec le portage salarial

Les métiers de l’immobilier sont riches en opportunités. Toutefois, il convient d’évaluer tout le potentiel de son territoire de prospection. Cette étude peut prendre un temps conséquent sur son activité.

Dès lors, de nombreux négociateurs immobiliers choisissent de se faire accompagner par des experts. Les sociétés de portage salarial proposent alors leurs services pour aider à entreprendre. Ainsi, les négociateurs immobiliers cumulent les avantages du salariat et de l’entrepreneuriat.

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