L’achat ou la vente de locaux commerciaux représente des opérations immobilières à ne pas prendre à la légère. En effet, les points de vigilance sont nombreux et les risques potentiellement importants. Les potentiels acquéreurs ont besoin d’avoir toutes les données pour se décider. Vous êtes négociateur immobilier et vous souhaitez connaître les critères à retenir pour évaluer un local commercial ? Notre article fait le point, pour vous, sur cette question.
L’une des missions d’un négociateur immobilier est de savoir valoriser les biens immobiliers de ses clients. Ainsi, il doit apprendre à en connaître chaque atout pour permettre de finaliser les opérations.
Savoir évaluer et distinguer les biens immobiliers représente également un gain de temps non négligeable pour son activité. En effet, certaines opérations (pour des raisons diverses) vont être particulièrement complexes à conclure. Un négociateur immobilier efficace ne doit donc pas concentrer la majeure partie de son temps sur des biens peu intéressants.
A contrario, un négociateur immobilier doit connaître les qualités réelles d’un bien pour construire et consolider son argumentaire. Dans le cadre des locaux commerciaux, cela suppose de maîtriser les besoins fondamentaux et spécifiques des entreprises et organisations associatives.
Pour mettre en avant un local commercial de manière optimale, un négociateur immobilier doit constamment avoir à l’esprit les points suivants.
Ce premier point reste et demeure fondamental pour évaluer la pertinence d’un local commercial. De nombreuses entreprises ont besoin d’être situées sur des axes de passage. Les centres commerciaux répondent, en premier lieu, à ce critère et présentent logiquement un taux d’occupation extrêmement élevé.
Pour les propriétaires d’un local commercial, l’enjeu est donc de louer son bien. Un mauvais emplacement fait donc courir un risque important d’inoccupation. Mis bout à bout, les mois sans locataires peuvent représenter une perte importante.
Toutefois, les locaux commerciaux peu visibles ou positionnés dans des rues faiblement fréquentées peuvent également être intéressants. Certaines associations, fondations ou organisations à but non lucratif recherchent ce type de bien. En effet, ces locaux présentent l’avantage d’être moins chers. Par ailleurs, ces structures peuvent bénéficier de subventions qui vont aider à payer le loyer et à sécuriser l’opération.
Deuxième critère essentiel, la surface est un élément plus complexe qu’il n’y paraît. En effet, les spécialistes opèrent une distinction nette entre la surface réelle et la surface pondérée. Même si un local commercial peut être spacieux, il peut comporter de nombreux espaces qui ne seront pas utilisables pour l’activité purement commerciale.
Ainsi, le volume occupé par les sanitaires, les couloirs ou même la réserve doit faire partie de la réflexion. Il s’agit alors de pondérer la surface du local pour que les potentiels acquéreurs puissent appréhender ce qui sera utilisable commercialement. Enfin, il convient de prendre en compte le linéaire de la vitrine dans la valorisation, ou non, du local commercial.
Tous les locaux commerciaux n’ont pas la même affectation. Pour certains, les activités de restauration ne seront pas possibles, ce qui limite le nombre potentiel de locataires. Les restaurants, bars, fast-foods font généralement partie des entreprises qui arrivent le mieux à atteindre le seuil de rentabilité en ville. Elles n’ont donc aucune difficulté à régler leurs loyers. Se priver de ce type de locataires peut représenter un vrai handicap pour les propriétaires intéressés par un bien.
Pour évaluer la rentabilité d’un local commercial, les spécialistes utilisent la notion de « rentabilité nette » (que l’on peut retrouver également sous l’appellation « taux de rendement »). Cette rentabilité nette ne doit représenter que 7 à 8 % du prix de vente proposé. Ainsi, un local commercial dont le prix de vente affiche 100 000 € doit permettre des gains issus des loyers aux alentours de 7 000 ou 8 000 € annuels.
La rentabilité nette indique donc ce qu’un propriétaire peut potentiellement gagner avec un local commercial en un an. Le calcul de cette rentabilité nette intègre également le niveau de taxe foncière à payer.
Comme nous l’avons vu plus haut, le risque d’inoccupation d’un local commercial fait partie des premières craintes des propriétaires. Dans ce contexte, un local commercial déjà occupé par une entreprise va avoir tendance à rassurer les potentiels acquéreurs.
Le risque est alors minimisé dans la mesure où la perception de loyers devient certaine dès le départ. Il convient, toutefois, de faire attention au bail commercial. Ce dernier doit être le plus sécurisant possible pour le propriétaire. Il faut, par exemple, porter un regard sur le nombre d’années restantes avant le terme du bail commercial.
Par ailleurs, avant de conclure l’opération, il peut être utile d’étudier la santé financière de l’entreprise locatrice. Il s’agit d’anticiper, le plus tôt possible et pour s’en prémunir, la survenue d’éventuels défauts de paiements.
Dans le cas de murs libres, il est préférable de fonder ses estimations de loyers sur des biens similaires à proximité. Il convient toutefois d’identifier la cause de cette inoccupation. Le bien peut avoir :
Enfin, en dernier point, il est important de bien prendre en compte les travaux de court, moyen et long terme prévus autour du local commercial. En effet, certains chantiers peuvent durer un temps relativement long et dissuader des commerces de s’installer.
Les métiers de l’immobilier sont souvent pluriels et il est essentiel de bien appréhender toutes les facettes inhérentes à ces missions. Dans ce contexte, les tâches fiscales, sociales et comptables peuvent représenter un certain poids et une vraie difficulté pour de nombreux professionnels.
Le portage salarial permet de déléguer les missions de gestion à une société spécialisée. Il s’agit d’un temps précieux gagné que l’on peut utiliser pour prospecter sa clientèle.
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