Après une longue période marquée par une pénurie persistante de logements à louer, l’année 2025 se distingue par un tournant inédit sur le marché locatif français. Pour la première fois depuis 2019, les indicateurs montrent un recul — certes modéré — de la tension locative. Cette évolution, observée à l’échelle nationale, se traduit par une stabilisation des loyers et même par une baisse sur certains segments, notamment les logements familiaux. Pour autant, cette embellie relative ne doit pas masquer une réalité plus contrastée, où les inégalités d’accès au logement demeurent fortes selon les profils et les territoires.
L’Observatoire LocService 2026 apporte un éclairage chiffré sur cette inflexion. L’indicateur de tension locative, qui mesure le rapport entre le nombre de candidats à la location et l’offre disponible, s’établit à 4,69 en 2025, contre 4,8 en 2024. Cette baisse, bien que limitée, revêt une portée symbolique importante : elle marque la première décrue enregistrée depuis six ans consécutifs de hausse. Dans un marché historiquement sous pression, ce changement interpelle autant les professionnels que les investisseurs, habitués à évoluer dans un environnement de rareté structurelle.
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, cette accalmie ne résulte pas d’un regain de la construction. Bien au contraire, l’offre locative reste fortement contrainte. Depuis la remontée brutale des taux d’intérêt amorcée en 2022, la production de logements neufs s’est effondrée. L’augmentation des coûts de construction, la raréfaction du crédit et le retrait progressif des investisseurs privés ont durablement freiné les mises en chantier. À cela s’ajoutent les exigences réglementaires liées à la performance énergétique, qui conduisent à la sortie progressive du parc de nombreux logements énergivores.
La croissance démographique dans les grandes métropoles n’est donc plus compensée par une offre nouvelle suffisante. Le parc ancien absorbe l’essentiel de la demande, ce qui maintient une pression élevée dans de nombreux territoires. La baisse de la tension locative ne peut donc être interprétée comme le signe d’un marché redevenu fluide.
La clé de cette évolution se trouve plutôt du côté de la demande. En 2025, les loyers progressent très faiblement à l’échelle nationale (+0,6 %), un rythme inférieur à celui de l’inflation. Hors Île-de-France, certaines zones enregistrent même un recul des loyers moyens. Ce phénomène est particulièrement visible sur les logements de grande surface — appartements familiaux (T3, T4) et maisons — dont les loyers diminuent légèrement.
Cette évolution est étroitement liée à la reprise progressive de l’accession à la propriété. La baisse des taux d’intérêt observée depuis leur pic en 2023 a redonné des marges de manœuvre à certains ménages solvables. Ces derniers, souvent positionnés auparavant sur le marché locatif familial, ont pu concrétiser un projet d’achat, allégeant mécaniquement la pression sur ce segment.
Si la tension globale recule, elle se concentre désormais davantage sur certains types de biens. Les petites surfaces restent au cœur des difficultés. Les studios et T1 continuent d’attirer une majorité de candidats, en particulier dans les grandes villes. Étudiants et jeunes actifs représentent à eux seuls 36 % des demandeurs, avec une mobilité résidentielle élevée et des budgets contraints.
En 2025, le budget locatif moyen déclaré par les candidats atteint 821 euros par mois, alors que le loyer moyen constaté toutes surfaces confondues s’élève à environ 715 euros. Ce décalage illustre la difficulté à trouver un logement adapté, notamment dans les zones tendues. À Paris, ce budget permet d’accéder à seulement 18 m², contre 35 m² à Lyon ou Bordeaux, et environ 38 m² à Lille, Nantes ou Marseille.
Face à ces contraintes, les locataires se tournent massivement vers les studios et T1, qui représentent 37 % des locations réalisées, suivis des T2 (26 %). Cette évolution a également favorisé l’essor du logement meublé, désormais majoritaire avec 58 % des locations, contre 38 % avant la crise sanitaire. Le meublé répond davantage aux besoins de flexibilité des locataires mobiles, mais il contribue aussi à maintenir des niveaux de loyers élevés au mètre carré.
Les écarts restent marqués selon les typologies : une chambre se loue en moyenne 473 euros pour 14 m², un T1 autour de 565 euros pour 23 m², et un T2 environ 750 euros pour 42 m². À l’inverse, les loyers des T3 et des maisons affichent une légère érosion. Paris reste toutefois un cas à part : le loyer moyen y atteint 978 euros pour 36 m², soit 169 % de plus que la moyenne observée en province. La capitale concentre à elle seule 12,5 % des recherches nationales, et près d’un tiers si l’on inclut l’ensemble de l’Île-de-France.
En définitive, la baisse de la tension locative observée en 2025 s’apparente davantage à une pause qu’à un véritable changement de cycle. Le marché reste structurellement contraint, mais il devient plus hétérogène. Cette segmentation accrue impose une analyse fine des dynamiques locales, tant pour les investisseurs que pour les acteurs publics. Dans ce contexte, les stratégies uniformes apparaissent de moins en moins pertinentes face à un marché où les équilibres varient fortement selon les territoires et les profils de locataires.
