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Le taux d’emprunt se trouve à son plus bas historique actuellement en France. Les barèmes publiés par les banques font état d’un taux variant entre 0,33 % à 0,88 %. La situation risquerait toutefois de changer en septembre avec l’accélération de la vaccination. Les conditions d’octroi pourront également durcir face aux manquements relevés dernièrement par les organismes de contrôle.

L’été sera-t-elle le meilleur moment pour réfléchir à ses projets immobiliers ? Pour certains professionnels du secteur, les Français ont surtout besoin de respirer. Une décompression nécessaire après de longs mois passés en confinement et avec les différentes mesures de restriction.

Cela dit, le marché immobilier semble aujourd’hui offrir une opportunité. Le taux d’emprunt est en effet au plus bas. D’ailleurs, les emprunteurs pourront ne plus retrouver ce niveau à la rentrée. Le risque d’inflation est à prendre en considération selon les experts du secteur. Des critères plus stricts pourront également s’imposer.

Une possible hausse du taux d’emprunt à la rentrée

Une accélération de la vaccination contre la Covid-19 pourrait entrainer une augmentation du taux d’emprunt. En effet, elle se traduirait par une reprise de la croissance qui s’accompagnera d’une inflation.

Ceci reste une hypothèse pour le moment sans qu’il y ait une certitude. Cette hausse pourrait néanmoins diminuer la capacité d’emprunt des aspirants investisseurs et propriétaires, voire exclure certains d’entre eux. Ce serait notamment le cas des emprunteurs qui ont jusque-là omis de souscrire une assurance.

En effet, les réglementations imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) limitent le taux d’endettement à 35 %. L’assurance emprunteur y est déjà incluse. Les banques sont tenues de s’aligner sur cette disposition réglementaire. Elles sont toutefois autorisées à passer outre pour 20 % des demandes de prêt reçues. Dans les faits, ce quota est loin d’être respecté. Certaines banques mutualistes feraient une exception sur environ 75 à 80 % des dossiers de prêts traités.

Ce constat est obtenu de la surveillance effectuée par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Cette dernière pourrait en conséquence renforcer le contrôle et contraindre les banques à durcir les conditions d’octroi des prêts.

Les barèmes suggérés par les banques pour le mois d’août mettent en avant un taux d’emprunt de :

  • 0,33 % pour un crédit remboursé sur 10 ans ;
  • 0,48 % pour une durée de 15 ans ;
  • 0,63 % pour 20 ans ;
  • 0,88 % pour 25 ans.

Il s’agit des mêmes taux que ceux des mois précédents. Un courtier spécialisé dans les prêts immobiliers a aussi obtenu des taux identiques pour le mois de juin et juillet. Ses clients pouvaient ainsi profiter d’un taux d’emprunt de :

  • 0,50 % si le crédit est remboursé pendant 10 ans ;
  • 0,68 % pour 15 ans ;
  • 0,86 % pour 20 ans ;
  • 1,09 % pour 25 ans.

Les experts en crédit immobilier soutiennent que le taux n’augmentera que légèrement, s’il y a hausse à la rentrée. Il resterait en outre intéressant. Il suffirait ensuite d’avoir un dossier convaincant pour accéder au crédit souhaité. En effet, les conditions proposées par les banques changent selon la situation financière de l’emprunteur.

Des établissements particulièrement regardants pour certains profils d’emprunteur

Une simulation effectuée par la plateforme de courtage en prêt immobilier avec trois profils d’emprunteurs permet de constater les écarts.

Ils ont un niveau de vie identique, avec un revenu de 3 000 euros chacun. Cependant, leur situation est différente :

  • Le premier est locataire. Il paie 800 euros au titre de son loyer et souhaite acquérir sa première résidence principale ;
  • Le deuxième est aussi locataire. Il projette d’investir dans l’immobilier en proposant le bien acquis à la location. Son loyer lui revient à 600 euros ;
  • Le troisième est propriétaire de sa résidence principale. Il envisage de se lancer dans un investissement locatif. Il doit en même temps assumer une mensualité de 800 euros pour son précédent prêt immobilier.

Ces trois catégories d’emprunteurs pourront obtenir respectivement un crédit de :

  • 252 520 euros sur 25 ans, avec une mensualité de 1 060 euros assurance incluse. Le taux d’emprunt étant de 1,30 % ;
  • 124 110 euros sur 20 ans maximum, pour une mensualité de 597 euros assurance incluse et un taux de 1,10 % ;
  • 250 000 euros sur 20 ans maximum, avec une mensualité de 397 euros assurance incluse et un taux de 1,10 %.

Ces écarts sont dus à la méthode de calcul de la capacité d’emprunt, qui diffère selon la situation du client. Ainsi, pour le deuxième et le troisième profil, la banque tient compte des obligations du foyer. Le loyer pour l’un et les mensualités du crédit pour l’autre. Ces charges diminuent leur capacité d’emprunt.

La position de l’emprunteur peut ainsi lui être favorable ou non. Les banques peuvent par exemple être plus clémentes face à un locataire qui souhaite acheter un bien pour y vivre. Elles ont en effet conscience que cette acquisition supprimera le loyer.

En revanche, le statut d’indépendant peut faire naître une certaine méfiance. Pour avoir un dossier solide, les travailleurs indépendants peuvent opter pour le portage salarial immobilier. Ceci permet d’avoir un contrat de travail identique à celui d’un salarié avec un revenu régulier. Les commissions pouvant être transformées en salaire mensuel.

En effet, en cas de doute, l’établissement prêteur peut se montrer exigeant sur les couvertures d’assurance. L’emprunteur sera ainsi soumis à un coût plus élevé qui augmentera ses mensualités.

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