La pénurie de logements ne cesse de s’aggraver en France. A ce titre, l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) propose un nouveau dispositif fiscal universel des revenus fonciers. Objectif : relancer l’investissement locatif privé, en redonnant aux bailleurs une attractivité fiscale comparable à celle des entreprises.
Les freins à l’investissement locatif privé sont multiples : encadrement des loyers, pression fiscale croissante, obligations de rénovation énergétique… autant d’éléments qui dissuadent les particuliers de mettre un bien sur le marché locatif. Pourtant, la situation est critique : le parc locatif privé loge aujourd’hui 23 % des ménages français, contre 18 % dans le secteur social. Il représente plus de 7,4 millions de logements détenus par 5,1 millions de bailleurs, dont la majorité ne possède qu’un seul bien.
Chaque année, 1,2 million de ces logements changent de locataires, un chiffre révélateur de la mobilité mais aussi de la fragilité de ce marché.
Le nouveau dispositif fiscal proposé par l’UNPI repose sur un principe central : l’amortissement du bien immobilier, comme cela se fait pour les entreprises. Ce mécanisme permettrait aux propriétaires-bailleurs de déduire une partie du prix d’acquisition de leur bien de leurs revenus fonciers, sur une période de 10 ans.
Les grandes lignes du dispositif :
Ce régime s’appliquerait à tous les types de logements (neufs et anciens, meublés ou non), à condition que ceux-ci soient loués comme résidence principale pour une durée minimale de 10 ans.
Ce dispositif entend aussi donner au bailleur privé une reconnaissance statutaire, en le considérant comme un acteur économique à part entière. Ce changement de paradigme permettrait de simplifier une fiscalité aujourd’hui jugée trop complexe et peu incitative. Il s’agirait aussi, pour l’État, d’abandonner certains dispositifs existants comme le micro-BIC, au profit de ce modèle plus universel et, selon l’UNPI, moins coûteux.
Déjà présenté à la ministre du Logement Valérie Létard début avril, le rapport de l’UNPI a reçu un premier accueil favorable. Parallèlement, une proposition de loi portée par le député Charles de Courson (Liot), déposée le 1er avril 2025, plaide également pour un statut du bailleur privé. Cette version propose notamment une imposition des loyers à la flat tax de 30 % et une exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les biens loués au moins 9 mois par an.
Le gouvernement a confié à deux parlementaires une mission de refonte globale de la fiscalité locative, qui devrait déboucher sur des mesures concrètes en 2026.
Le rapport de l’UNPI évoque aussi la création d’un statut pour les dirigeants de foncières intermédiaires des territoires (FIT). Ces acteurs, souvent enracinés localement, sont capables d’intervenir sur des opérations complexes : réhabilitation de petits immeubles, surélévations, transformation de « dents creuses »… En contrepartie de leur engagement, ils pourraient bénéficier d’avantages fiscaux, notamment dans le cadre du Pacte Dutreil pour les transmissions d’entreprises.
Le projet de l’UNPI marque une volonté forte de redonner une légitimité économique et sociale au bailleur privé. En leur permettant d’amortir leur investissement et en leur reconnaissant un véritable statut, ce dispositif pourrait bien constituer un tournant dans la politique du logement, en stimulant une offre locative de qualité, accessible et durable.
Alors que la crise du logement menace de devenir structurelle, la réponse fiscale pourrait bien être la clé pour réactiver un maillon essentiel du parc résidentiel français.
