La crise du logement persiste et les tensions évoluent à la hausse sur le marché locatif. A ce titre, le gouvernement a décidé de relancer l’investissement immobilier via l’introduction d’un nouveau statut du bailleur privé, intégré in extremis dans le budget 2026. Ce dispositif, longtemps attendu par les acteurs de la filière, vise à stimuler l’offre locative, en particulier dans le parc privé, tout en accompagnant les bailleurs dans leurs efforts d’investissement. Cependant, si les mesures annoncées vont globalement dans le bon sens, leur portée réelle suscite des réactions mitigées, notamment en raison d’un recul par rapport aux annonces initiales.
Annoncé à plusieurs reprises depuis la rentrée 2025, ce nouveau statut du bailleur privé a fait l’objet de multiples allers-retours entre les différentes instances parlementaires et le gouvernement. Initialement prévu dans le cadre du projet de loi de finances (PLF) 2026, le dispositif a été retiré, remanié, puis finalement réintroduit dans la version du texte adoptée via l’article 49.3 de la Constitution, permettant au gouvernement de faire passer le budget sans vote parlementaire.
C’est donc dans un climat politique tendu, mais sous forte pression des professionnels du secteur immobilier, que ce nouveau régime a été intégré, avec pour ambition déclarée de créer un « choc d’offre » sur le marché locatif, en particulier dans les zones tendues où la demande excède largement l’offre, notamment les grandes villes étudiantes.
Concrètement, le nouveau statut du bailleur privé repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal. Pour les logements neufs, le taux d’amortissement applicable dépend du type de location :
Ce régime est soumis à une condition de location pendant 9 ans, et l’avantage fiscal annuel est plafonné :
Le dispositif s’applique sans distinction géographique, aussi bien pour les appartements que pour les maisons individuelles, ce qui constitue un élargissement bienvenu par rapport à d’anciens régimes comme le Pinel, souvent critiqués pour leurs contraintes de zonage.
Autre avantage majeur : il est possible d’imputer le déficit foncier créé par l’amortissement sur les revenus globaux, une mesure saluée par les professionnels qui y voient un levier fort pour attirer les investisseurs particuliers.
Dans l’ancien, les conditions sont plus restrictives. Le taux d’amortissement est de :
mais à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition du bien. Ce dispositif permet également d’imputer le déficit foncier sur les revenus globaux, dans la limite de 10.700 €, voire 21.400 € en cas de travaux de rénovation énergétique, grâce à la prolongation du doublement de plafond jusqu’en 2027.
Du côté du gouvernement, on se félicite d’un compromis jugé « incitatif », selon les mots du ministère du Logement, dirigé par Vincent Jeanbrun. Ce dernier n’a pas ménagé ses efforts pour faire adopter ce régime, présenté comme une réponse ambitieuse aux attentes du secteur. Le gouvernement estime que ce statut pourrait générer jusqu’à 50.000 logements locatifs supplémentaires par an, tout en rapportant environ 500 millions d’euros de recettes fiscales annuelles.
Pourtant, cette version définitive laisse un goût amer à certains professionnels. En effet, lors d’une réunion avec le cabinet du Premier ministre, les fédérations du secteur immobilier avaient été informées d’un dispositif plus généreux. Les taux d’amortissement alors envisagés étaient plus élevés :
Dans l’ancien, les taux évoqués étaient également plus attractifs, avec 3,5 % pour l’intermédiaire, 4 % pour le social, et 4,5 % pour le très social, et des travaux requis à hauteur de seulement 20 % du prix d’achat.
Cette marche arrière de dernière minute a provoqué la déception de plusieurs figures du secteur. Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI), déplore un recul : « Ce matin encore, les professionnels étaient satisfaits, estimant que le gouvernement avait entendu leurs attentes. Mais à l’arrivée, l’attractivité fiscale a été rognée, ce qui risque de limiter l’impact du dispositif. »
La création de ce statut du bailleur privé s’inscrit dans une stratégie plus large de revitalisation du marché immobilier, en berne depuis plusieurs années. Entre le recul de la construction neuve, l’explosion des prix dans certaines métropoles, et les contraintes environnementales croissantes, l’investissement locatif privé est devenu de moins en moins attractif.
Ce nouveau régime fiscal pourrait constituer une première étape vers un rééquilibrage de l’offre, à condition toutefois que les investisseurs soient au rendez-vous. Tout dépendra désormais de la confiance qu’ils accorderont à ce dispositif et de sa capacité à s’ancrer durablement dans le paysage fiscal français.
En somme, si le statut du bailleur privé version 2026 marque une avancée significative pour la relance de l’investissement locatif, il ne lève pas toutes les incertitudes. L’efficacité du dispositif dépendra autant de sa stabilité dans le temps que de l’engagement réel du gouvernement à soutenir les bailleurs, dans un contexte où la demande de logements reste plus forte que jamais.
