Après une année 2025 marquée par un regain d’activité plus solide que prévu, le marché de l’immobilier ancien en France entame 2026 sur un terrain encore fragile. Si certains signaux laissent espérer une poursuite de la reprise, de nombreux facteurs politiques, économiques et financiers viennent tempérer l’enthousiasme des professionnels du secteur. Entre incertitudes électorales, remontée progressive des taux d’intérêt et arbitrages budgétaires délicats, la dynamique reste contrastée.
Les acteurs de l’immobilier s’accordent sur un point : le marché s’est redressé en 2025, mais il n’a pas totalement effacé les séquelles de la crise précédente. Les volumes de transactions se sont redynamisés, portés par une amélioration temporaire des conditions de crédit et par un ajustement progressif des prix. Toutefois, ce rebond s’apparente davantage à une stabilisation qu’à un véritable nouveau cycle haussier.
Le climat général n’aide pas à dissiper les doutes. L’instabilité politique observée depuis l’automne 2025, combinée à un contexte géopolitique tendu, pèse sur la confiance des ménages. L’adoption difficile du budget 2026 a notamment renforcé un sentiment d’attentisme, peu propice aux décisions engageantes comme un achat immobilier.
L’agenda politique constitue un autre élément clé de cette prudence ambiante. Les élections municipales prévues en mars 2026, suivies de la présidentielle en 2027, créent un environnement où les projets immobiliers sont souvent différés. Historiquement, ces périodes électorales s’accompagnent d’un ralentissement de l’activité, les ménages préférant attendre davantage de visibilité sur la fiscalité, le logement ou la politique économique globale.
Cette frilosité n’est pas nouvelle, mais elle semble amplifiée par la succession de crises récentes. Résultat : le marché avance à petits pas, avec des acheteurs plus sélectifs et des vendeurs parfois réticents à revoir leurs ambitions à la baisse.
Sur le plan des prix, la tendance nationale reste modérée. Après plusieurs mois de légers ajustements, les valeurs immobilières reculent encore marginalement en ce début d’année. Cette baisse reste toutefois contenue et ne remet pas en cause la progression observée sur douze mois, soutenue par le rebond de l’activité enregistré en 2025.
Dans les grandes villes françaises, la situation est contrastée. La majorité des métropoles enregistrent de légers replis mensuels, tandis que certaines agglomérations tirent leur épingle du jeu avec des hausses ponctuelles. À l’inverse, des villes comme Lyon, Nantes ou Montpellier poursuivent leur correction, confirmant une phase de rééquilibrage après plusieurs années de forte inflation immobilière.
La capitale demeure un cas singulier. Malgré un environnement économique incertain, les prix des appartements anciens à Paris continuent de progresser, portés par une demande structurellement forte et une offre toujours limitée. La hausse reste modérée mais régulière, confirmant le statut de valeur refuge du marché parisien.
Les écarts de prix entre arrondissements restent marqués, illustrant la diversité des micro-marchés intra-muros. Certains quartiers affichent des niveaux de valorisation particulièrement élevés, tandis que d’autres demeurent plus accessibles, attirant une clientèle à la recherche de compromis entre prix et localisation.
En dehors des grandes métropoles, de nombreuses villes moyennes continuent d’afficher une dynamique positive. Ces territoires bénéficient de prix plus abordables et d’un meilleur pouvoir d’achat immobilier pour les ménages. Ils séduisent aussi bien les primo-accédants que les acquéreurs en quête d’espace ou de qualité de vie.
Les zones rurales suivent la même trajectoire. L’évolution des modes de travail, notamment le télétravail, a durablement modifié les préférences résidentielles. Dans ces marchés moins tendus, la demande reste soutenue et les prix progressent à un rythme supérieur à la moyenne nationale.
Au-delà des prix, plusieurs indicateurs témoignent d’une certaine vitalité du marché. La demande des acheteurs, mesurée par la fréquentation des annonces immobilières, progresse sensiblement sur un an. Parallèlement, l’offre de biens disponibles augmente, offrant davantage de choix aux acquéreurs.
Cette hausse du stock ne traduit pas uniquement des difficultés à vendre. Une part significative correspond à de nouvelles mises en vente, signe que certains propriétaires retrouvent la confiance nécessaire pour concrétiser leurs projets, notamment dans le cadre d’un achat-revente.
Reste un facteur central : le crédit immobilier. Après une période d’accalmie, les taux d’emprunt repartent progressivement à la hausse. Cette évolution, même modérée, commence déjà à exclure certains ménages du marché, en particulier les profils les plus sensibles au coût du financement.
Face à cette situation, les comportements divergent. Certains acheteurs accélèrent leurs démarches par crainte de conditions moins favorables à l’avenir, tandis que d’autres renoncent ou revoient leurs ambitions à la baisse. Du côté des vendeurs, tous n’acceptent pas encore d’ajuster leurs prix, ce qui contribue à ralentir certaines transactions.
Les perspectives pour 2026 restent donc prudentes. La poursuite de l’amélioration du marché dépendra de plusieurs paramètres : la capacité des prix à rester compatibles avec le pouvoir d’achat, l’évolution des taux d’intérêt et les décisions politiques en matière de logement et de fiscalité.
Les annonces gouvernementales récentes en faveur du logement neuf et de l’investissement locatif constituent un signal positif pour la filière. Elles pourraient insuffler une nouvelle dynamique, à condition que le contexte économique global ne se dégrade pas davantage.
