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Le vocabulaire de l’agent immobilier

Le métier de négociateur immobilier requiert des compétences techniques et juridiques précises.

Afin de vous aider à acquérir les connaissances nécessaires à l’exercice de la profession, nous avons réuni sur cette page les termes les plus couramment utilisés dans le secteur de l’immobilier ainsi que leur définition.

N’hésitez pas à revenir consulter ces pages régulièrement pour ne plus vous trouver sans réponse face à un futur acquéreur !

Mieux appréhender le vocabulaire du négociateur avec les définitions pratiques de FCI Immobilier

loupe dicoActe authentique de vente

L’acte authentique de vente concrétise la conclusion de la vente d’un bien immobilier entre le vendeur et l’acheteur après versement du prix de vente convenu et remise des clés au vendeur. Il doit être passé obligatoirement devant notaire et signé par les deux parties. Généralement établi dans le cabinet du notaire du vendeur, le notaire de l’acquéreur peut également être présent si nécessaire.

Adjudication

La vente par adjudication au meilleur enchérisseur est l’aboutissement de la vente d’un bien immobilier aux enchères publiques. Elle peut résulter d’un processus de « vente forcée » entamée par un créancier, un organisme de crédit, une banque ou le Trésor Public, à l’encontre d’une société en liquidation judiciaire ou d’un particulier débiteur. La vente par adjudication peut également être effectuée « par accord des parties » dans le cas d’une
succession lorsque les héritiers souhaitent mettre en vente un bien immobilier leur appartenant en indivision.

Administrateur de biens

Chargé de la gestion de locaux commerciaux, de bureaux ou de logements, l’activité de l’administrateur de biens est découpé entre « la gestion locative » (il représente le propriétaire du bien et gère la location de l’immeuble) et « la gestion immobilière » (il s’occupe de la gestion courante du bien). Dans le cadre d’une copropriété, il intervient en qualité de syndic. Il administre alors les parties communes pour le compte des copropriétaires.

Agent immobilier et négociateur immobilier

Intermédiaire dans les transactions qui portent sur des biens immobiliers, son métier consiste à mettre en relation vendeurs et potentiels acquéreurs tout en assurant conseils et accompagnements techniques, juridiques et financiers. Il peut également gérer les transactions liées à la location d’un bien immobilier. Là encore, il est l’intermédiaire entre bailleurs et locataires.

Allocation Logement (A.L.)

Octroyée par les Caisses de mutualité sociale agricole ou les Caisses d’allocations familiales, l’Allocation Logement (A.L.) permet aux bénéficiaires de réduire les dépenses liées à leur logement. Son attribution est soumise à certaines conditions liées notamment à des normes de décence du bien (conformément au décret du 30.01.2002 émanant du Conseil d’État) et de superficie habitable (16m² pour 2 personnes, par exemple) mais aussi à des conditions de revenus du demandeur. Le montant accordé à chaque allocataire est fixé au 1er janvier de l’année en cours et est applicable jusqu’au 31 décembre.

Apport personnel

L’apport personnel est la somme dont dispose l’acquéreur pour financer seul une partie de son acquisition. L’apport personnel est libre. Toutefois les banques apprécient généralement un apport représentant 10% de la valeur du bien convoité.

Assemblée générale des copropriétaires

L’assemblée générale est le regroupement des copropriétaires. Elle permet de prendre toutes les décisions se rapportant à la gestion de l’immeuble. Elle doit se réunir au minimum une fois par an. En cas de nécessité, l’assemblée générale peut se réunir plus régulièrement sous réserve du respect des règles obligatoires de convocation, du nombre minimum de voix, de majorité et d’ordre du jour. Le syndic est chargé du respect de ces règles juridiques. Chaque copropriétaire détient autant de voix qu’il possède de tantièmes dans les parties communes de la copropriété.

Bail

Le bail est le contrat de location engageant deux parties dans une opération de location d’un bien immobilier. D’un côté, le bailleur s’engage à permettre au locataire de jouir du bien durant un délai déterminé, moyennant un certain coût convenu, qui représente le loyer.
À noter que la signature du contrat de bail n’est pas uniquement restreinte au domaine d’un bien immeuble. Elle peut aussi concerner des biens meubles, en vertu de l’art. 1713 du Code civil.

Biens immobiliers

Le terme « bien immobilier » sert à désigner un bien par définition « immobile », tel un appartement, une maison, un bâtiment ou un terrain. Il existe 3 types de biens immobiliers : les immeubles par nature (terrains et bâtiments rattachés au sol), les biens immobiliers par destination (les biens meubles attachés par le propriétaire à un bien immobilier) et ceux qui le sont par l’objet auquel ils s’appliquent (servitudes, services fonciers, usufruit des biens immobiliers).

Le C.E.L. (Compte Epargne Logement)

Le C.E.L. ou Compte Epargne Logement est un système de placement réglementé, rémunéré par des intérêts. Il offre à la fois les avantages d’un compte d’épargne et ceux d’un prêt d’épargne en vue de l’acquisition d’un logement. Il s’agit d’une excellente alternative pour épargner sur une période illimitée et pour se constituer un apport personnel dans l’objectif de financer un projet immobilier, tel qu’un achat d’un bien immeuble, un investissement ou encore pour réaliser des travaux d’entretien ou de rénovation. Après 18 mois, il permet d’obtenir une prime d’État et un crédit bancaire, sous certaines conditions.

C.O.S. (Coefficient d’occupation des sols)

Le C.O.S. définit la surface constructible sur un terrain. Ce coefficient de densité maximale autorisée est le résultat du rapport entre la surface cadastrale du terrain en question et la surface constructible hors oeuvre nette (SHON). Le calcul de la SHON consiste à retirer à la surface hors oeuvre brute (SHOB) constituée par le total des surfaces au plancher de chaque niveau d’une construction les surfaces non habitables, comme le parking, le balcon, le plancher des combles. Le C.O.S. est déterminé par les municipalités.

Cadastre

Le cadastre constitue un ensemble de fichiers administratifs et de plans où figurent toutes les propriétés immobilières localisées dans chaque commune sur l’ensemble du territoire. Chaque circonscription locale tient son propre cadastre qui a été établi dans un objectif essentiellement fiscal. La visualisation des documents du cadastre est gratuite. Les personnes qui souhaitent obtenir un cadastre sur papier ou sous forme numérique doivent s’acquitter d’un paiement.

Certificat d’urbanisme

Ce document permet à tout usager de connaître les dispositions applicables à un terrain donné. La demande se fait auprès de la mairie de situation du terrain. Il existe deux types de certificat d’urbanisme, soit un certificat d’urbanisme de simple information ou un certificat d’urbanisme opérationnel.

Charges de copropriété

Les charges de copropriété sont indispensables au bon fonctionnement d’une copropriété. Les différentes catégories de charges requérant la contribution de chaque copropriétaire sont fixées par le règlement de copropriété dans le respect des principes de répartition, prévus
par la législation en vigueur. Il existe deux principaux types de charges de copropriété : les charges générales qui concernent la gestion, l’entretien et la conservation des parties communes et les charges spéciales qui se rapportent aux équipements utilisés en commun et aux services collectifs. Le syndic est garant de leur recouvrement.

Co-emprunteur

Le terme « co-emprunteur » désigne une personne ayant signé un contrat de prêt en commun avec un autre emprunteur. Le coemprunteur peut être le concubin, le conjoint, un partenaire financier ou n’importe quel autre individu acceptant d’engager sa responsabilité pour rembourser la dette contractée. L’organisme de crédit prêteur peut exiger de chaque co-emprunteur le remboursement intégral du prêt dans le cas d’incidents de paiement.

Compromis de vente

Un compromis de vente, souvent appelé « avant-contrat », est un acte qui précède la signature de l’acte de vente définitif. Il sert à sceller l’accord entre le vendeur et l’acheteur dès que ceux-ci trouvent un terrain d’entente sur le bien immobilier et sur son prix et sous réserve de l’accomplissement des conditions suspensives (obtention du prêt). Il engage définitivement les deux parties. Dans le cas où l’un des concernés refuse de signer l’acte définitif, l’autre est en droit de porter l’affaire devant le Tribunal compétent et réclamer le paiement d’une
somme fixée au contrat.

Conditions suspensives

Les conditions suspensives suspendent l’exécution du contrat jusqu’au moment où l’événement prévu par les parties se réalise. Dans le cadre d’une opération immobilière, l’une des conditions suspensives la plus courante est l’obtention par l’acheteur de son prêt immobilier. Les clauses suspensives sont contenues dans le compromis de vente.

Conseil syndical

Le conseil syndical a pour rôle et mission d’assister le syndic et de contrôler celui-ci dans la gestion d’une copropriété. Cet organe consultatif se charge d’établir un lien entre l’ensemble des copropriétaires et le syndic, mais il ne dispose pas de pouvoir de gestion, ni de décision. Sa mise en place est obligatoire au sein d’une copropriété, à moins que l’Assemblée Générale ne s’y oppose. Peuvent être membres du conseil syndical : les copropriétaires, les associés de la société propriétaire de l’immeuble, les acquéreurs à terme, leurs représentants légaux, leurs mandataires ou leurs usufruitiers.

Copropriété

Lorsqu’un immeuble est réparti entre plusieurs propriétaires et que les lots comprennent une partie privative comme les pièces d’un logement et des parties communes, telles que la chaufferie, les ascenseurs et les espaces verts, l’organisation est qualifiée de copropriété. La propriété de l’immeuble collectif est alors répartie entre tous les propriétaires. Les règles de la copropriété s’imposent à tous les copropriétaires ainsi qu’à leurs locataires.

Crédit in fine

Le crédit in fine est l’une des typologies des prêts immobiliers. Dans le cadre d’un crédit in fine, l’emprunteur rembourse chaque mois les seuls intérêts sur le capital emprunté. c’est en fin de crédit que le montant total du prêt est remboursé. Le crédit in fine est souvent couplé à une assurance-vie qui permet de rembourser plus facilement l’emprunt principal.

Débours

Le terme « débours » désigne les sommes devant être avancées en vertu d’un contrat ou sous l’effet de la loi et qui seront remboursées ultérieurement. Il est souvent utilisé pour nommer les avances demandées par les auxiliaires de justice, tels que les huissiers, les notaires et les avocats, pour couvrir les dépenses non incluses dans leurs honoraires.

Délai de rétractation

Lors de l’acquisition d’un bien immeuble à usage d’habitation, un acheteur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Cette mesure permet de préserver la sécurité juridique de la transaction, le délai de réflexion s’appliquant au stade du compromis de vente, avant le contrat définitif. Le délai entre en vigueur dès le lendemain de la première présentation par lettre recommandée notifiant l’avant-contrat à l’acheteur.

Délégation d’assurance

Une personne qui contracte un crédit immobilier doit également adhérer à une assurance-emprunteur afin que l’organisme de financement puisse jouir d’une protection dans le cas où le souscripteur se trouverait dans l’incapacité de rembourser son emprunt. La banque lui propose alors une assurance-groupe à tarif unique. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, le souscripteur peut s’adresser à un autre assureur que celui offert par l’établissement bancaire et signer un contrat individuel. Cette délégation doit présenter des garanties adaptées à son profil et être validées par son organisme de financement.

Droit de préemption

Le droit de préemption est la procédure qui ouvre droit à une personne publique, souvent une collectivité territoriale, d’acquérir en priorité, un bien immobilier offert à la vente par un particulier ou une société dans l’objectif de réaliser une opération d’aménagement du territoire. Ce droit s’applique à des zones définies au préalable par l’autorité publique locale.

Frais d’agence

Les frais d’agence constituent la commission perçue par une agence immobilière lors de la conclusion de la vente d’un bien immobilier (ou d’une opération de location). En matière de vente, leur montant oscille entre 3 et 10% de la valeur de la maison, de l’appartement ou du terrain, le pourcentage faisant l’objet d’une négociation préalable entre le vendeur et l’agence. Ces frais sont généralement à la charge du vendeur, mais le contrat peut prévoir une répartition des honoraires du professionnel entre l’acheteur et le vendeur. Dans la pratique, ces frais sont déjà inclus par le vendeur dans le prix du bien.

Garantie décennale

Toute personne physique ou morale, impliquée dans la construction d’un bien immobilier doit engager sa responsabilité vis-à-vis du futur propriétaire, pendant une période de 10 ans à compter de la date de réception des travaux par le maître d’ouvrage. Cette garantie décennale couvre les dommages susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage. Elle prend également en charge la réparation de certaines dégradations. En cas de revente du bien immobilier durant ce délai, les acquéreurs successifs continuent à jouir de la garantie.

Indivision

Dans le domaine juridique, on parle d’indivision lorsque plusieurs personnes jouissent des mêmes droits sur un ou plusieurs biens immobiliers, sans que leurs quotes-parts respectives ne soient divisées. Cette situation peut résulter d’une succession lorsque les biens d’une personne décédée appartiennent en commun à ses héritiers. L’indivision peut également avoir lieu lorsqu’un bien a été acheté à plusieurs ou dans le cas de l’acquisition d’un logement par un couple pacsé…

Loi Carrez

Entrée en vigueur en 1997, la Loi Carrez est un diagnostic immobilier attestant de la surface habitable d’un bien immobilier. Il s’agit de la superficie des planchers des biens clos et couverts après déduction des surfaces des cloisons, des murs, des cages et des marches d’escalier, des gaines, des embrasures de fenêtres et de portes. La loi est applicable aux lots d’une superficie de plus de 8m². Ce diagnostic est obligatoire lorsque le bien est mis en vente.

Nu-propriétaire

Un nu-propriétaire a le droit de vendre, de léguer ou de faire don d’un bien immobilier, mais il n’a pas le droit d’utiliser, ni de jouir, ni de percevoir les revenus sur ce bien. L’usage et la jouissance, la perception des revenus (des loyers, par exemple) constituent les privilèges d’un usufruitier. Celui-ci n’a pas le droit de vendre, ni de détruire le bien. On appelle ce dispositif juridique le démembrement du droit de propriété.

P.E.L. (Prêt Epargne Logement)

Après avoir placé son épargne pendant 4 ans sur un Plan Épargne Logement, un particulier peut prétendre à un Prêt Epargne Logement à un taux privilégié. Le crédit immobilier peut être utilisé pour financer la construction ou l’achat d’une maison ou d’un appartement, ancien ou neuf, destiné à être la résidence principale du souscripteur. Il peut également servir à financer des travaux de réaménagement du logement.

Plan d’Occupation des Sols (P.O.S.)

Le P.O.S. ou Plan d’Occupation des Sols constitue un ancien document d’urbanisme. Il a été remplacé par lesPlans locaux d’urbanisme (PLU) en 2000. Les anciens POS conservent toute leur validité juridique tant qu’ils n’ont pas été transformés en PLU. Le POS détermine les règles générales de l’affectation des sols au niveau de la municipalité.

Promesse de vente

Ce document souvent dénommé « promesse unilatérale de vente » engage uniquement le vendeur qui s’engage à réserver son bien immobilier au futur acquéreur avec lequel il traite, selon un délai déterminé et un prix mentionné au contrat. Ce dernier doit verser au vendeur une indemnité d’immobilisation du bien, équivalant généralement à 10% de la valeur du bien.

Règlement de copropriété

Le règlement de copropriété fixe les modalités de fonctionnement de la copropriété. Il détermine les obligations et les droits des copropriétaires. Il s’impose aux copropriétaires de l’immeuble ainsi qu’aux locataires. Il contient l’état descriptif de division pour l’identification de chaque lot, les parties privatives, communes et leurs conditions de jouissance, les charges communes et leur répartition. Il appartient au syndic de veiller au respect des dispositions du règlement de copropriété.

Servitudes

Les servitudes sont des contraintes qui pèsent sur un bien immobilier au profit d’un autre bien immobilier. La loi impose notamment une servitude de passage sur un bien immobilier afin d’éviter l’enclavement de celui-ci. Il existe également une réglementation sur les servitudes de vue ou encore sur les distances à respecter pour les plantations.

Taxe foncière

La taxe foncière est un impôt institué au niveau local. Elle doit être payée chaque année par les détenteurs de biens immobiliers imposables, tels que les terrains à usage industriel, les locaux commerciaux, les parkings et les logements, qu’ils soient habités par leurs propriétaires ou mis en location. Son calcul est effectué sur la base de la valeur locative du bien qui est estimée en fonction des conditions du marché. Il existe deux sortes de taxes foncières, la TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties) et la TFPNB (taxe foncière sur les propriétés non bâties).

Taxe d’Habitation

La taxe d’habitation fait partie des impôts locaux. Elle concerne tous les logements, qu’il s’agisse de résidence principale, secondaire, y inclus les dépendances, ou encore d’une maison inoccupée. Son paiement incombe aux occupants, qu’ils soient locataires, propriétaires ou occupant à titre gratuit. Le calcul de la taxe d’habitation est effectué tous les ans, en fonction de la situation du contribuable au 1er janvier de l’année d’imposition. Il est basé sur la valeur locative du logement.

Usufruit

L’usufruit est défini à l’art. 578 du Code civil. Il ouvre droit à une personne physique ou morale de se servir d’un bien appartenant à une autre personne et d’en encaisser les revenus pendant une période déterminée. L’usufruit instaure des droits et des obligations. Un usufruitier n’a pas le droit de se dessaisir, de détruire ni de léguer le bien dont il a l’usufruit. Il s’agit de la seconde partie de la segmentation du droit de propriété. Il forme un couple avec la nue-propriété.