Les usages des cryptomonnaies se diversifient, et le monde de l’immobilier n’échappe pas à la tendance. La demande de vendeurs et d’acquéreurs pour des opérations en monnaie virtuelle s’accroît et certaines plateformes de financement participatif immobilier proposent d’investir en bitcoin. Cependant, des freins de taille subsistent, en particulier pour les Français.
Dans un nombre croissant de pays, un cadre réglementaire dédié aux cryptomonnaies se met en place, encourageant la généralisation de leur usage. Aux États-Unis, notamment en Floride, les transactions réglées en Bitcoins se multiplient depuis 2009. Aux Émirats arabes unis, un programme immobilier permet de devenir propriétaire à Dubaï en payant en monnaie virtuelle. Le phénomène touche également l’Australie, le Canada, l’Indonésie, le Japon ou encore la Suisse. En faisant appel à des banques, des agents fiduciaires et autres intermédiaires, les investisseurs s’épargnent une partie des démarches administratives et réalisent des économies substantielles. C’est une alternative intéressante pour les étrangers sur des marchés comme les États-Unis.
Malgré un essor rapide, les inconvénients des opérations immobilières en cryptomonnaies ne manquent pas. La volatilité est l’aspect le plus décrié. Pour ne parler que du bitcoin, sa valeur se situait autour de 1 000 dollars en début 2017, il a frôlé les 20 000 dollars à la fin de la même année (+2000 %), avant de chuter à 15 000 dollars. Et depuis le 1er janvier dernier, un nouveau décrochage de 50 % jusqu’à 33 000 dollars par rapport à son niveau de novembre 2021, à 68 992 dollars, un record. La crainte de perdre de l’argent en raison de ces fortes fluctuations difficiles à anticiper contraint souvent les vendeurs à transformer immédiatement les monnaies numériques en liquidités.
D’autres inconvénients expliquent les réticences que suscitent les cryptomonnaies. Face au risque de blanchiment d’argent, il est difficile pour un investisseur qui finance un achat immobilier avec du bitcoin d’obtenir un prêt bancaire classique pour boucler son budget.
Dernier bémol, et non des moindres, la recrudescence des cyberattaques doit pousser les utilisateurs à prendre des mesures drastiques pour sécuriser leur portefeuille. Le choix de plateformes fiables est primordial.
En France, des annonces de location avec un loyer payable en cryptomonnaie apparaissent, notamment en ether (ETH), l’actif associé à la blockchain Ethereum. Par ailleurs, des particuliers expriment leur intérêt pour la vente ou l’achat de biens en bitcoins, tandis que certaines agences et sociétés de conseil spécialisées dans le domaine déclarent accepter un règlement en monnaie virtuelle.
Toutefois, aucune transaction de ce type n’a encore été conclue. Car le vide juridique soulève de nombreuses questions. En effet, un appartement dans le seizième arrondissent parisien est, par exemple, proposé à 1 ether par mois, soit 2 900 euros au cours actuel. D’une part, ce prix élevé ne respecte pas l’encadrement des loyers. D’autre part, cette valeur fluctue : cela signifie qu’elle peut augmenter sensiblement dans un laps de temps relativement court, pénalisant le locataire.
Pour éviter le risque de change, ce dernier n’a donc d’autre choix que de payer d’avance l’intégralité des loyers jusqu’à l’expiration prévue du bail, soit 3 ans au maximum dans le cas d’une location vide, et sous réserve le bailleur l’accepte. Mais dans le cas d’un départ avant terme pour une raison légitime, comment récupérer les échéances déjà versées ?
La légalité d’un prix et d’un paiement en cryptomonnaie est également questionnée. Aucune obligation de payer exclusivement en euros ne figure à l’article 1728 du Code civil ou à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. En outre, la jurisprudence autorise le règlement en nature, par exemple en réalisant des travaux dans le logement, à condition que cet accord soit expressément prévu dans le bail.
Enfin, en cas de non-paiement du loyer, un huissier de justice doit établir un décompte en cryptomonnaie et remettre au locataire un commandement de payer. Puis, le tribunal doit condamner ce dernier à s’acquitter de sa dette. Il pourrait ainsi s’avérer plus prudent d’indiquer dans le bail la conversion en euros du montant réclamé en monnaie virtuelle.
Sur le plan fiscal, les revenus perçus en monnaies virtuelles ne sont pas considérés comme des recettes mobilières et échappent par conséquent à la « flat tax » au taux de 30 %, sauf changement. Néanmoins, ces plus-values en bitcoin doivent être déclarées et soumises à :
Le régime d’imposition de l’activité d’achat-revente en cryptomonnaies dépend de son caractère occasionnel ou habituel. Dans le premier cas, le régime des bénéfices non commerciaux (BNC) s’applique, sinon celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) est retenu.
