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Arthémis Conseil Investissement présente le LMNP

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Le LMNP Censi-Bouvard VS le LMNP Ancien avec amortissement.

 

LMNP Neuf Censi Bouvard ou LMNP avec amortissement en Ancien ?

La nouvelle loi Censi-Bouvard LMNP codifié à l'article 199 septvicies du CGI crée des opportunités inédites pour investir dans des logements neufs meublés en résidences avec services. Le régime LMNP classique avec amortissement reste applicable en particulier pour l'achat en Ancien. Voici ci-après les réponses aux principales questions relatives au Censi bouvard ainsi qu'un tableau comparatif entre le LMNP Ancien avec amortissement / LMNP Censi-Bouvard avec Réduction d'impôt.

Quels sont les produits immobiliers concernés par le dispositif Censi-Bouvard ?

Différents types de produits immobiliers Neufs, en VEFA ou réhabilités (de plus de 15ans) sont concernés par le LMNP Censi-Bouvard :
– Les logements faisant partie d'un établissement d'accueil des personnes les plus fragiles : ce sont les logements compris dans les établissements de services sociaux et médico-sociaux qui accueillent des personnes âgées ou des adultes handicapés et qui leurs apportent des services particuliers (notamment les EHPAD).
– Les logements faisant partie d'une résidence avec services pour étudiants et de tourisme classée : la classe est définie par l'arrêté du 14 février 1986 modifié.
– Les résidences « Seniors », à condition qu'elles obtiennent l'agrément « qualité » visé à l'article L. 7232-3 du Code du travail.

Quel est le sort de la TVA ?

En règle générale, les loyers issus des locations en meublé à usage d'habitation sont exonérés de TVA depuis le 1er janvier 1991.
Cependant, les loueurs en meublés sont assujettis à la TVA lorsque vous confiez l'exploitation à un gestionnaire qui propose outre l'hébergement au moins trois des prestations suivantes et devant être rendues dans les mêmes conditions qu'un service quasi hôtelier, à savoir :
– le petit-déjeuner
– l'entretien régulier des parties communes et privatives
– la fourniture de linge de maison
– la réception de la clientèle

Dans ce cadre, l'investisseur pourra demander le remboursement de la TVA ayant grevé l'acquisition du bien, ce qui diminue d'autant le prix d'achat de son acquisition.


Quel est le taux de réduction d'impôt en Censi-bouvard, y a t il un plafond et puis-je cumuler cet investissement avec d'autres dispositifs de défiscalisation ?**

– Le taux de la réduction d'impôt est de 18 % pour les achats faits en 2011, le montant annuel de la réduction d'impôt étant régulièrement réparti sur les 9 années suivant la déclaration d'achèvement de travaux.

– La réduction d'impôt de 18% est appliquée sur le montant HT hors mobilier avec un plafond est de 300.000 € TTC (minoré de la TVA  si la TVA est récupérable).

– Le plafond est fractionnable : vous avez la possibilité d'acquérir plusieurs lots par opération.

– De plus, le statut de Loueur en Meublé n'est pas exclusif : il peut être cumulé avec d'autres dispositifs de défiscalisation (dispositif Scellier-Carrez par exemple).

 

Le LMNP ANCIEN avec Amortissement est-il intéressant face au LMNP Neuf avec réduction d'impôt ?

Grâce à l'amortissement et un emprunt adossé, Le LMNP ancien vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier de qualité à un prix inférieur au neuf et générant des revenus sécurisés (bail commercial) et surtout nets d'impôt et de Csg-Crds pendant environ 20 ans. Sur le long terme, le LMNP avec amortissement demeure attractif face au LMNP Censi-Bouvard qui vous permettra quant à lui de défiscaliser pendant 9ans mais sera à terme source de revenus BIC fiscalisés.

Les deux dispositifs sont par conséquent complémentaires et peuvent être associés à travers un pack LMNP Neuf+Ancien qui vous permettra de cumuler les avantages (Revenus sécurisés nets d'impôt + Réduction d' impôt + récupération de TVA)
        

Qui peut bénéficier de cette réduction d'impôt en Censi-Bouvard ?

– Les personnes physiques fiscalement domiciliées en France peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt, celle-ci n'étant pas applicable au titre des logements volontairement démembrés.
 

Quelle est la durée de l'engagement de location ?

– Aucune en LMNP Ancien.

– En Censi-Bouvard, les contribuables doivent s'engager à donner le logement en location meublée pendant au moins neuf ans à l'exploitant, celle-ci devant prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement ou d'acquisition si elle est postérieure. L'activité de location meublée doit être exercée à titre non professionnel et les revenus tirés de la location meublée imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Quelle est la date d'effet de la réduction en Censi-bouvard ?

– Pour les logements acquis neufs ou en VEFA, ou achevés depuis au moins 15 ans et ayant fait l'objet d'une réhabilitation, la réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure.


Sera t il possible de reporter la réduction d'impôt en Censi-bouvard ?

– Le solde de la réduction d'impôt imputable qui, au titre d'une année d'imposition, excède l'impôt dû par le contribuable peut être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes, jusqu'à la sixième année incluse.


Censi – Bouvard, la réduction d'impôt obtenue me permet-elle malgré tout d'amortir mon acquisition en meublé ?**

– Non sauf pour la portion du coût d'acquisition n'ayant pas servi de base au calcul de la réduction d'impôt.

Par exemple si l'acquisition porte sur 400.000 € HT dont 380.000 € de valeur immobilière et de coût d'acquisition et 20.000 € de mobilier, les amortissements porteront sur 100.000 €.
 

**Est il possible de reporter des déficits :**                                                                                          

– Les déficits ne sont plus imputables sur les autres revenus industriels et commerciaux non professionnels mais sur les bénéfices retirés strictement d'une activité de location meublée. En contrepartie, le délai d'imputation des déficits est porté à dix ans.


Plafonnement des niches fiscales :

– La nouvelle réduction créée doit être prise en compte pour le calcul du plafonnement annuel global des niches fiscales (pour mémoire plafond de 18 000 € plus 6% des revenus imposables au taux progressif du foyer fiscal).
 

 

 

 

LMNP NEUF Censi-Bouvard

LMNP ANCIEN avec amortissement

Commentaires Arthémis

Types résidences

-Résidences étudiantes

– EHPAD

-Seniors avec agrément

– Tourisme classées

 

– Résidences étudiantes

– EHPAD

– Résidences Affaires

-Seniors avec agrément

– Tourisme classées

2 points essentiels à contrôler ; la qualité du foncier et la qualité du gestionnaire.

Régime Fiscal Revenus

BIC

BIC

 

Réduction Impôt

Oui 18% du Prix HT

NON

Avantage au neuf pour la défiscalisation

Livraison

DAT 2012

Immédiate

Avantage à l’ancien revenus immédiats

Revenus nets d’impôt

Non (sauf si financement in fine)

Oui sur le long terme

Avantage à l’ancien pour les revenus défiscalisés

Récupération TVA

Oui 19.6%

Oui le + souvent (partielle ou totale suivant dossier)

 

Amortissement

Non (sauf au-delà du plafond)

Oui 100% de l’immobilier (hors foncier) + mobilier

Avantage à l’ancien permet de générer des revenus nets d’impôt

Type Bail

Commercial 9ans mini

Commercial ou civil

Sécurité du bail commercial

Prix

Prix du neuf

Prix de l’ancien souvent même plus attractif qu’en ancien classique

Prix inférieurs de 20à30% dans l’ancien et emplacements souvent excellents

Revalorisation des loyers

IRL souvent plafonné (sauf EHPAD)

IRL ou ICC non plafonné

Les anciens baux sont très souvent plus intéressants pour l’investisseur (sans plafond d’indexation)

Rentabilité

RTC 3% à 4.20%

Etudiant 3.80 à 4.5%

EHPAD 4.5% à 5%

RTC 3.8% à 6%

Etudiant 4.20% à 5.50%

EHPAD 5.5% à 6.5%

 

Meilleure rentabilité en ancien à emplacement et gestionnaire equivalent.

Avantages acheteur lors de la revente

Amortissement 100% immobilier + Mobilier

Amortissement 100% immobilier + Mobilier

Votre acheteur profitera des mêmes avantages (Amortissement à nouveau de 100% de l’immobilier + mobilier)

Revente

Bon potentiel Revente long terme (revalorisation du loyer annuelle = définition du prix de vente)

Bon potentiel Revente

(revalorisation du loyer annuelle = définition du prix de vente)

Un vrai potentiel revente par des spécialistes à deux conditions ; Qualité de l’emplacement et qualité du gestionnaire. Le marché secondaire se structure

Avantages

Réduction d’impôt

Garantie decennale

Recuperation TVA pleine

 

Amortissement

Prix inférieurs

Revenus défiscalisés

Fonciers cœurs de villes

Rentabilité brute supérieure

 

Neuf comme ancien  vous percevrez des revenus sécurisés à travers le bail commercial

 

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